不動産売却をする際に最も気を付けたいのが売主・買主・不動産仲介会社の三者間におけるトラブルです。

不動産流通推進センターの発表（2022）によると、不動産売買におけるトラブルで最も多いのが「重要事項説明等に関するトラブル」です。

出典：『2022不動産統計集-I.不動産業の概況-24』-公益財団法人不動産流通推進センター

次いで「契約の解除」や「瑕疵問題」と続きますが、トラブルを未然に防ぎ、いつどのトラブルが起きても対処できるよう備えておくことは、不動産売却において必要不可欠です。

ここでは不動産売却で生じるトラブルとその対処法を、時系列順に事例を交えながら徹底解説します。

不動産売却前に起こるトラブル

不動産売却前に起こるトラブルは主に以下の4つです。

①売却価格の決定に関するトラブル

物件の価値を正確に評価することができず、売買価格が設定しにくい場合があります。

また、市場動向や競合物件の存在など、様々な要因によって売買価格が変動することもあります。

②査定結果の決定に関するトラブル

不動産査定を依頼する場合、査定結果に納得できなかったり、不正確な査定結果が出たりすることがあります。

査定結果に不服がある場合、別の業者に依頼したり、詳しい説明を求めたりすることが必要です。

③売買条件の折り合いがつかない

売主と買主との間で、売買条件に関する交渉が難航することがあります。

例えば、引き渡し時期や物件の修繕費用などについての意見の相違が生じることがあります。

④売却に必要な書類の不備

不動産の売却には、様々な書類が必要です。

例えば、所有権移転登記のための登記事項証明書や、法定福利厚生費の未払いがない旨の証明書などです。

これらの書類が不備であった場合、売買契約が成立しないことがあります。

不動産売却中に起こるトラブル

次に、不動産売却中に起こるトラブルを4つご紹介します。

①売買契約書の不備

売買契約書に不備がある場合、例えば物件の所在地や所有権移転の手続き方法が誤っている場合など、売買契約が成立しないことがあります。

また、契約書に記載された条件に違反する場合もあります。

②瑕疵担保責任に関するトラブル

売主が隠し瑕疵を知っていた場合、買主が瑕疵を発見した場合、修繕費用負担の交渉などが生じることがあります。

また、売主が瑕疵担保責任を免れることを求めたり、買主が瑕疵担保責任を求めたりする場合もあります。

③買主の資金不足

買主が購入資金を用意できなかった場合、売買契約が成立しないことがあります。

また、購入資金を借り入れた場合、融資が承認されなかった場合にも同様です。

④関係機関の手続きの遅れ

不動産の売却には、関係機関への手続きが必要です。

例えば、登記簿の更新や、法定福利厚生費の未払いがない旨の証明書の取得などです。

これらの手続きに時間がかかると、引渡し時期が遅れたり、売買契約が成立しないことがあります。

不動産売却後に起こるトラブル

不動産売却後も以下3つのトラブルが起きないよう注意が必要です。

①契約書の不備

契約書に不備がある場合、物件の所有権移転が成立していない場合など、売買契約が無効になる可能性があります。

②関係機関の手続きの不備

売主が法定福利厚生費の未払いがあった場合など、関係機関の手続きに不備があると、買主がその後トラブルに巻き込まれることがあります。

③売主の立ち退き問題

売主が物件から立ち退く時期が遅れたり、または立ち退きを拒否する場合、買主は物件を利用できなくなります。

不動産売却のトラブル回避策と解決策

以下4つの対処法を参考にトラブルを未然に防ぎ、万が一発生してもスムーズな解決ができるよう準備しておきましょう。

・専門家のアドバイスを受ける

不動産の売却には、契約書の作成や手続きなど専門的な知識が必要です。

不動産会社や弁護士、税理士などの専門家に相談することで、トラブルを回避することができます。
・売買契約書をしっかりと作成する

売買契約書には、物件の状態や価格、引き渡し日などの詳細が明記されている必要があります。

また、契約書の不備を避けるためにも、専門家のアドバイスを受けながら作成することが重要です。

・物件の状態を正確に記載する

売主は、売却する物件の瑕疵や欠陥などを正確に記載する必要があります。

買主は、物件の状態を調べるために、査定や鑑定を受けることが望ましいです。

・登記簿の確認を行う

売主は、物件の登記簿を確認して、所有者や担保権の有無を把握する必要があります。

買主も、登記簿の確認を行うことで、物件の所有権移転が適切に行われたかどうかを確認できます。

・瑕疵担保責任の期間に注意する

売買契約書には、瑕疵担保責任の期間が明記されています。

買主は、瑕疵担保責任期間内に物件に問題がある場合は、売主に対して適切な対応を求めることができます。

・相手方と話し合いを行う

最初に相手方と直接話し合いを行い、トラブルの原因を明らかにし、解決方法を検討することが望ましいです。

問題が解決できる場合は、専門家に相談することなく解決することができます。

・法律的手続きを行う

話し合いによる解決が難しい場合は、法律的手続きを行うことが必要になる場合があります。

契約書に明記されている条項に基づいて専門家に相談し、解決方法を検討することが重要です。

・仲裁や調停を行う

法律的手続きに入る前に、仲裁・調停を行うこともできます。

仲裁・調停機関に依頼し、トラブルを解決する方法を検討することができます。

不動産売却のトラブルは不動産鑑定士にご相談を

ここでご紹介したように、不動産売却のトラブル事例は実に様々です。

これらの解決は弁護士や司法書士など法律のプロが担うことが多いです。

ただ、不動産売却は建物の性能評価や調査に関する事項を基に手続きを進めます。

したがって、トラブルの根っこに不動産評価がかかわるものも多数存在しますし、同じトラブルを違った角度でみると対応がスムーズに進むことも少なくありません。

イマスグの『不動産鑑定士ドットコム』では、不動産評価の観点から売却トラブルを回避し、解決するお手伝いができます。

安心安全な不動産売却にぜひご活用ください。

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