ご親戚に不動産をお持ちの方はいませんか？
こう聞くといまいちピンと来ないかもしれませんが、実家が持ち家、一戸建ての場合は、建物はもちろん、土地も所有しているでしょうし、マンションでも分譲であれば、その1室の所有権を持っています。つまり不動産を持っていることになるのです。実家であれば、その名義（所有権を持つ人）はおそらくご両親のどちらかになっているでしょう。
では、もしその名義人が亡くなったらどうなるでしょうか？相続が発生しますよね。
相続問題というのはただでさえややこしい、面倒だというイメージが強いかと思いますが、実はその不動産の相続に関して、来年4月から変わることがあります。今回はその法改正で何がどう変わるのか？どうすればよいのか？についてご紹介いたします。
相続登記義務化の概要
この度成立したのは相続登記義務化。この法改正が成立したのは実は2021年4月のことだったのですが、ご存知でしたでしょうか？そして施行されるのは来年2024年4月からとなります。相続登記義務化とは文字通り、これまでは実質任意だった相続登記が義務化されることで、正当な理由なく、相続を開始した日もしくは、所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記をしなければ、10万円以下の過料が課されることになります。また、法改正以前に相続が発生した案件についても、相続登記が済んでいない不動産は過料の対象になります。
もう一度お尋ねします。あなたのご親戚、亡くなった方も含め、不動産をお持ちの方、お持ちだった方はいないでしょうか？いらっしゃれば、その名義を確認することをオススメします。もしそれが亡くなった方の名義のままになっていれば、来年4月には過料の対象になってしまいます。
ちなみに前述の相続登記をしない（できない）正当な理由とは、
・相続人が大人数で、その全員の把握や、戸籍謄本などの必要書類の収集に時間がかかる場合
・相続登記の申請義務を負う相続人自身が重傷・重病などの事情により手続きが困難な場合
・遺言の有効性や遺産の範囲などが争われている場合
などが挙げられますが、よほどの理由がない限り、相続登記を放置することは避けた方が良いでしょう。
過料による罰則だけではない？相続登記放置によるデメリット
でも、まだ1年以上時間があるのでは？そう思われた方もいるでしょう。しかし、相続登記を放置することによるデメリットは過料を課されることだけではありません。そしてそのデメリットは、時間の経過とともに大きくなる可能性が高くなるのです。
＜相続登記放置による主なデメリット＞
●他の相続人との争いの種になりかねない
当初は相続しないことになっていた他の相続人の気が変わって、やっぱり不動産を相続したいと言ってこないとも限りません。その際、登記手続きが完了していれば所有権が確定していますが、放置していれば曖昧な状態なので、言い争いになるかもしれません。
●自分または他の相続人が認知症になる可能性
自分も他の相続人も判断力があるうちに相続登記を済ませないと、もしも相続人の誰かが認知症になった場合、意思疎通が難しくなり、手続きがより困難になります。
●相続人が増えて複雑に
相続登記を放置している間に、相続対象者が増える可能性もあります。相続人が増えれば増えるほど、手続きに時間がかかり、より煩雑になります。
このように、放置する期間が長くなるほど、リスクは大きくなっていきます。
どのみち来年以降はしなければいけなくなる相続登記、もし今、対象の不動産があることがわかっているなら、なるべく早めに完了することを強くオススメします。相続登記はご自身ですることも可能ですが、より確実に、手間を減らしつつ行うなら、ぜひ司法書士さんにご相談くださいね。
不動産を相続したら？
無事、相続登記が完了し、自分が所有者になりました。自分自身がその家に引っ越して住むというならそれで良いのですが、自分には住む家が別にあるし、相続したこの家はどうしよう？そういう場合もあると思います。ただ持っているだけで放置していても固定資産税は取らますから、非常にもったいないですよね。また、空き家は危険やトラブルの元にもなります。住む人の居ない家は老朽化が早く、倒壊のリスクが高まります。また、人の目に触れないことで動物や害虫の住処になったり、犯罪の拠点にされたりする危険も。窃盗や放火、不法投棄のたまり場になることもあり、近隣の住民にも迷惑をかける場合があります。実際に放置空き家の倒壊が原因で近隣家屋が損傷したり、人にケガをさせたりし、損害賠償を請求されたケースもあります。相続登記が義務化されるのも、このような空き家の所有者を明らかにし、その管理責任を明確にすることが目的の一つです。
別宅として使いたい、いつか何かに使うかもしれない、思い入れがあるから置いておきたいと言っても、誰かが維持管理する必要があります。責任を持ってきちんと管理するか、もしそれができないのなら、売却か活用をする決断をしましょう。
すぐ不動産屋に行くのはちょっと待った！
不動産を売却するとなると、やはり不動産屋さんに相談しにいかれる方が多いかと思います。でも、その前に確認したいことがあります。あなたはその不動産の今の価値がどのくらいかご存知でしょうか？もしかすると、その家を買った当時の価格は知っている方もいるかも知れません。しかし、当然のことながら、購入当時と同じ値段では売れません。ならば今、この家の価値はいかほどのものか？もちろん不動産屋さんに行けば見積もりを出してくれますが、必ずしもその価格が妥当な値段とは限りません。中には自分達の儲けが増えるよう、余分に安く値付けをする業者もいないとは言えません。でも、自分自身がその価値を知っていなければ、ごまかされていても気がつけませんよね。
そこで、不動産を売ろうと思った時にはぜひ、まずは不動産鑑定士に相談してみて頂きたいのです。不動産鑑定士とは、売る（相続人）側でも買う（不動産業者）側でもない、第三者の立場から、その不動産の価値を適正に（周辺の経済状況や地理的状況など客観的な視点で）鑑定・評価する職業。その不動産鑑定士が出した鑑定額や評価は、不動産業者が出す査定額よりも正確な不動産価値として認められます。この評価さえあれば、不動産会社に騙されることなく、適正価格での売却が可能になります。
売らずに活用する選択肢も
不動産鑑定士は、不動産の鑑定業務以外にも、その不動産の有効活用法を提案したり、相談に乗ってくれたりといった業務もしています。すぐにまとまったお金に変える必要がない場合は、売却ではなく活用を考えるのも一つの手段。家そのものがキレイだったり、駅チカ等の便利な立地だったりすれば、そのまま賃貸物件として貸し出すのもありでしょうし、民泊として使用したり、解体して更地で売る、駐車場にする、別の建物を建てて運営する等、方法は様々です。その不動産の価値や条件を客観視し、最適な方法を提案してくれるのが不動産鑑定士です。
最近では土地を活用した様々な資産運用、オーナー業が盛んに行われておりますが、その不動産や所有者に合った方法を選ばないと、結局は時間や費用（先行投資）ばかりがかかり、利益にならない可能性も。儲け主義に走ること無く、第三者の目で冷静に判断し、アドバイスしてくれる不動産鑑定士に相談するのは、より良い不動産活用の近道になるでしょう。
まとめ
およそ1年後に迫る相続登記義務化。まだ時間はあるように思えますが、もし相続登記が必要なものが見つかり、今からその手続きをするとなれば、まず相続人を確認し、だれがその不動産を相続するのか（名義人）を決めることから始まります。そこから必要書類を揃え手続きをして…となると、かなりの時間がかかることを覚悟して下さい。
そしていざ不動産を相続したら、それに住むのか？売るのか？活用するのか？所有者として責任を持って、その家を管理しなければなりません。
もしもそんな不動産の処理（売却や活用）に困ったら、一度不動産鑑定士にご相談下さい。
イマスグ不動産鑑定士ドットコムでもご相談いただけます！
せっかく相続した不動産が「負」動産とならないように。
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