あなたは不動産におけるマスターリース契約・サブリース契約という言葉をご存知でしょうか？
不動産投資においてよく聞かれる2つの言葉ですが、どちらかというとサブリースの方が耳にする機会は多いかもしれません。それは、よくこの2つの意味が同一視され、サブリースという言葉にまとめられているからです。でも本来は全く別の意味を持っており、そのことを知らないと、いざ不動産経営をしようと思った時に混乱するかもしれません。
今回はそんなマスターリースとサブリースについてご紹介いたします。
一般的に言われる「サブリース」とは
不動産運用においてよく使われるサブリースは、例えばアパートのオーナーが部屋を貸す際、直接入居者と賃貸借契約を交わすのではなく、間にサブリース業者（管理会社）が入り、オーナー→サブリース業者→入居者 という順番で賃貸借契約を交わすことを指します。入居者がまずはサブリース業者に家賃を支払い、サブリース業者がその家賃から手数料等を引いた分をオーナーに支払う、という構図になります。
なぜわざわざそんなまどろっこしいことをするのかと言うと、サブリース業者が間に入ることで、オーナーは家賃回収も建物の管理もしなくて良くなり、煩わしさがなくなります。サラリーマンをしながら不動産経営もする、というような、ほったらかしで不動産運用をしたい方には特にオススメと言えるでしょう。また、もしも空室が出ても、サブリース業者と契約した保証賃料を受け取ることができる為、空室リスクを回避する手段でもあるのです。
似たようなサービスでは、集金管理代行というものもあります。こちらも入居者からの家賃回収を代行してくれるのですが、サブリースとの違いは、こちらは空室の分の賃料は補填されること無く、収入はないことです。あくまでもオーナーに代わり家賃回収業務を行うだけで、空室リスクはそのままオーナーが背負うことになります。
サブリースはマスターリースありき？
それでは、冒頭に書いたマスターリースとサブリースの違いは何なのでしょうか。それはズバリ契約者の違いです。
マスターリースはオーナーとサブリース業者が交わす賃貸借契約のことで、サブリースはサブリース業者と入居者が交わす転貸借契約のことを指します。転貸借契約とは、サブリース業者がオーナーから賃貸した物件を、いわば又貸しすることを意味します。つまり、先に書いた一般的に言われる「サブリース」でも、正確にはマスターリース契約をした上でのサブリース契約になるので、この2つは必ずセットであり、本来それぞれ異なる契約なのです。要は同じ意味を指しているとも言えるのですが。ではこれを理解しておく必要はどこにあるのか？
まず1つは、業者によってはまとめて「サブリース」と表しているところもあれば、丁寧にマスターリース・サブリースと記載しているところもあるので、混乱しないため。仕組みさえ理解しておけば、表現が違っていても慌てることはありません。
そしてもう一つ重要なのが、実はオーナーが重視しないといけないのはマスターリース契約の方だということ。サブリースは業者↔入居者間の契約なので、オーナーはあまり関与しませんが、マスターリースはオーナーが直接業者と交わす契約。この契約内容をよく理解しておかないと、後々トラブルになるかもしれません。それについては後ほど出てきます。
マスターリース・サブリースのメリット・デメリット
まずはマスターリース・サブリース契約の利点を見てみましょう。
＜メリット＞
・空室リスクの軽減
サブリース等を利用しない通常の不動産経営では、空室が出ればもちろん、その分の家賃が無くなります。しかし、マスターリース・サブリース契約を交わしていれば、入居者の有無に関わらず、契約に定められた一定の収入（保証賃料）を得ることができます。
・管理業務をお任せ
不動産経営を行うには、入居者募集や賃貸契約、家賃回収、建物の管理、入居者対応など、様々な管理業務や対応が必要となります。しかし、マスターリース・サブリースを利用することで、これらの業務もすべて業者に任せることが出来るのです。オーナーは何もせずほったらかしで大丈夫。それに、管理するのは不動産のプロですから、下手に素人のオーナーが対応するより安心ですよね。
・確定申告の簡素化
賃貸経営における収入は不動産所得となるため、確定申告が必要です。しかしマスターリース・サブリースを活用すれば、入居に関する管理業務はサブリース業者が行うため、オーナーは入退去時にかかる費用などを計上する必要がありません。それにより、確定申告時の項目がシンプルになり、収支管理がしやすくなります。これも、副業として不動産運用をしている人にとってはありがたいですよね。
続いてデメリットはどうでしょうか。
＜デメリット＞
・本来の家賃収入よりは割安に
通常の賃貸契約と異なり、マスターリース・サブリース契約をした場合は、入居者が支払う賃料の10～20％を手数料として引かれたものがオーナーに入る家賃収入となります。管理や空室の補填をしてもらう代金としての手数料なので当然ともいえますが、これに加え、礼金や更新料も、一般的にはオーナーは受け取れないことを知っておきましょう。これらを受け取るのはサブリース業者になります。
・入居者を選べない
マスターリース・サブリースを利用した場合、入居者募集なども業者が行うため、オーナーは入居者を選ぶことができません。また、業者からすると、空室の有無にかかわらず保証賃料は支払わないといけないわけですから、当然、できるだけ空室を出したくないですよね。そのため業者によっては、審査のハードルを下げてでも入居者を入れようとする可能性があります。その結果、オーナーの望まない人物が入居してしまうことも。
・サブリース業者が倒産するリスク
万が一サブリース業者が倒産してしまったら、業者が入居者と交わしていた賃貸契約をオーナーが引き継ぎます。家賃収入は入居者から直接受け取ることになりますが、もしその時点で空室があれば、その分の保証賃料は無くなります。また、業者が入居者情報をオーナーに報告・引き継ぎしなかったために入居者と連絡を取れなかったり、入居者がそのまま業者の口座に家賃を支払ったりするなどのトラブルの危険もあります。
サブリースで気をつけたいトラブルと対処法
上記のデメリットで書いたようなトラブルももちろんですが、オーナーが重視しないといけないのはマスターリース契約の方だと言った最大の理由は、業者から受け取る保証賃料のトラブルが厄介だからです。
例えば、オーナーとサブリース会社とでマスターリース契約を交わした時、その時点では保証賃料を月100万円で3年間としたとします。そして3年後の更新時に賃料を80万円に値下げしてくれと要求されるケースです。その値下げ幅が妥当な額であれば仕方ないのかもしれませんが、いきなり20万や30万下げてくれと言われても、その不動産を手に入れるために銀行から借りたローンの返済などを考えると下手すりゃ赤字…そんなことになったら困りますよね。
でも、実はこれこそ、マスターリースの契約内容に明記されているのが一般的。具体的にいくら上げるかは、その時にならないと分かりませんが、数年ごとに家賃保証の見直しがあることは契約書に書かれているはずです。さらに、2020年に施行されたサブリース新法により、サブリース会社が守られやすい構図となり、オーナーに対して強気な交渉が出来るようになっているのです。
では、保証賃料の値下げはやむを得ないのでしょうか？諦めるのはまだ早いです！そんな時にも強い味方になってくれるのが不動産鑑定士。契約に関するトラブルとなると、一見、弁護士が専門と思いがちで、それも間違いではありません。しかし、まずは不動産の専門家であり、中立な立場で不動産価値を見定めてくれる鑑定士に相談してみるのが一番の近道なのです。なぜなら、不動産鑑定士が作成した調査報告書などの根拠を示すことで、サブリース会社と交渉しやすくなるからです。先程の例の、月100万円の保証賃料を80万円にしてほしいと言われた場合も、その物件価値の根拠を示した上で交渉すれば、間の90万円で合意される、ということも可能になるのです。もし保証賃料の値下げの話が出たら、業者に言われたことを鵜呑みにせず、まずは一度、不動産鑑定士に相談してみてはいかがでしょうか？本来そこまで下げる必要のない賃料を言われるがままに下げてしまったら、非常にもったいないですよね。
まとめ
このように、基本的にはマスターリース・サブリースは切っても切れないもの。世間一般ではサブリースという言葉が先行しがちですが、契約時にオーナーが注意すべきなのはむしろマスターリース契約の方。契約内容をきちんと把握し、納得できるサブリース業者を選びましょう。それでも万が一、契約更新などの際にトラブルになってしまったら、そのまま泣き寝入りするのではなく、遠慮なく不動産鑑定士を頼って下さい。不動産オーナーの方でも、意外とこの方法は思いつかない方が多いのですが、不動産のことなら大体のことは何でも相談できるのが不動産鑑定士。初回の相談は無料受けてもらえることが多いですし、一人で抱え込むより、専門家の知識や経験を借りる方が確実に近道で、良い方向へ導いてくれますよ。納得するまで一緒に戦いましょう。
イマスグ不動産鑑定士ドットコムでもご相談いただけます！
あなたの不動産投資ライフがより豊かなものとなりますように。イマスグでは他にも、不動産まつわる役立つ情報をたくさん発信しています！
困りごと解決メディア『イマスグ』では、皆さんの「いますぐ解決したい！」を助ける記事をたくさんご用意しています。
ぜひ他の記事も覗いてみてくださいね。