不動産会社を仲介して不動産の売買を行う場合、その不動産会社には仲介手数料を支払うことになります。

これが結構高く、明細を見て驚いたことがある方も多いことでしょう。

とくに、土地の売買は「本当にこんな高い仲介手数料が必要なの？」と疑ってしまうような価格になることがあります。

今回は、そんな土地にかかる仲介手数料の相場や、安くする方法について解説します。

土地にかかる仲介手数料について

まずは、土地にかかる仲介手数料のイロハを紐解いていきましょう。

・不動産会社を仲介すれば必ず発生する

基本的に、土地を売却・購入した際に不動産会社を通して手続きを済ませた場合は不動産仲介手数料が発生します。

土地も、一軒家やマンションと同じく「不動産」なので仲介手数料がかかります。

仕組みとしては、まず売主が不動産会社に売買の仲介を依頼する際に「不動産媒介契約」を締結します。

契約を結ぶことで不動産会社が販売活動を行いますが、この活動に対して発生する報酬が「仲介手数料」です。

手数料の内訳は成功報酬のほかに、売買活動にあたり発生した諸々の手続きの代行費用などが含まれます。

・仲介手数料を支払うのは誰か？

仲介手数料は、土地の売主・買主どちらが負担するのでしょうか？

基本的には、売買の仲介を依頼した売主・買主どちらにも手数料の負担義務が生じます。

それぞれが不動産仲介を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払う形になります。

もし、売主の売却依頼や買主の購入依頼を1社が請け負う場合は、売主・買主の両社が仲介手数料を同じ不動産仲介会社に支払う形になります。

・仲介手数料は必ず支払わなければならないの？

仲介手数料は契約が成立した時点で依頼主に基本的に支払い義務が生じます。

例えば、土地売却における仲介手数料は以下の業務活動費から成り立っています。

これらは「土地の売却において必要な業務」にあたり、売主が仲介会社に頼めばほぼ何もしなくてよくなります。

これだけの業務を売主・買主が密にコミュニケーションを取りながら行うのは相当な重労働になります。

こうした時間と労力への対価として、仲介手数料は売主・買主双方が基本的には必ず支払わなければなりません。

土地の仲介手数料の計算方法は？

仲介手数料には国が定めた計算方法がきちんと決められており、各不動産会社はその基準にのっとった仲介手数料を請求する必要があります。

仲介手数料の計算方法を知ることは、法外な手数料を取られていないかの判断にも役立ちます。

ここでは、土地を売買する際の仲介手数料の計算方法を具体例とともにご紹介します。

・仲介手数料の計算方法

仲介手数料の計算方法は以下の通りです。

では、具体的な計算例をみていきましょう。

例えば、不動産の価格が1,000万円だとします。

この1,000万円を、分解して先ほどの公式に当てはめていきます。

つまり、36万円＋消費税の合計額が、1,000万円の不動産に対してかかる仲介手数料となります。

とはいえ、不動産の価格が高額だったり、複数の不動産売買を行ったりすると計算がより複雑で分かりにくなってきます。

そんな時は「速算法」でカンタンに計算できます。

速算法の公式は【取引価格×3％＋6万円】です。

先ほどの不動産価格が1,000万円の仲介手数料を速算法で計算すると、

1,000万円×3％＝30万円＋6万円＝36万円

となり、通常の計算方法と全く同じ金額になります。

ここに消費税を足し合わせれば、請求される仲介手数料が算出できます。

ぜひ使ってみましょう。

なお、不動産会社が請求できる手数料率の上限は以下の通りです。

これは宅地建物取引業法で定められており、不動産の種類問わず、仲介手数料は一律上記の計算方法で決める必要があります。

・仲介手数料の相場

仲介手数料の相場は、先ほど述べた上限額がそのまま相場であることが多いです。

これは一軒家や戸建てなどの住居だけでなく、土地についても同じです。

社会情勢などによって多少の変動はありますが、たいていは【取引価格×3％＋6万円】で計算される仲介手数料が相場です。

土地の仲介手数料はいつ支払う？

土地の仲介手数料を支払うタイミングは決まっているのでしょうか？

ここでは、仲介手数料の支払うタイミングとその注意点についてご紹介します。

・仲介手数料はいつ支払うべき？

仲介手数料を支払うのは、主に売買取引が完了してから行うのが一般的です。

不動産売買は成功報酬の側面があり、売買契約が成立するまでは報酬の原資となる仲介手数料が発生しないためです。

ただ、こうした支払い手順については不動産業者によって異なるので、自身の仲介会社がどのようなフローで支払いを実施しているかを確認してください。

完了後に「決済時に一括して支払う」方法や「契約時に半分、決済時にもう半分」と半金制にしている仲介会社も中には存在します。

また、支払い方法は基本的にどの仲介会社も現金支払いをとっています。

これは仲介契約においてローンを利用できないケースがあるためです。

とはいえ、店頭まで多額の現金を持ち歩くのは不安でしょうから、振り込みで支払えないかを仲介の担当者に相談してみることをおすすめします。

その際振込手数料は自己負担になりますが、万が一現金を紛失したときのことを考えると安いものです。

・仲介手数料を支払う際の注意点

仲介手数料を支払う際に注意したいのは「分割払いができない」という点です。

仲介会社によっても異なりますが、ほとんどの場合はローンのように細かく分割して支払うことはできません。

もし仲介手数料の現金で支払えない場合は、それが工面できるまで売買契約には進まないようにしましょう。

無理のない購入計画を立てることが一番です。

また、仮に不足分を消費者金融で補填すると、買主がローンを組む際に消費者金融に相談しても、与信にかかわりローンがプラン通りに組めなくなる可能性があります。

さらに、現金が足りなくてやむを得ない場合は、親族に借りられるか相談してみたり、仲介会社と交渉をしてみるのも1つの手です。

たいていの仲介会社は応じてくれないのと、親族から借りるとトラブルに発展するリスクもあるため、やはり契約が成立したときや引き渡しの際に支払うのが原則です。

土地の仲介手数料を少しでも安くするには？

ここまで、土地の仲介手数料を支払う意義とその方法について解説しました。

支払う義務があるとはいえ、やはり大きな出費となる仲介手数料を少しでも安くする方法はないのでしょうか？

ここからは、土地の仲介手数料を節約する方法について2つご紹介します。

①複数社ピックアップし、条件を比べる

不動産仲介会社は世の中にたくさん存在します。

まずは5社ほど、売却の相談ができる仲介会社を選び取ってみましょう。

インターネットで売買取引を積極的に行っている仲介会社を探したり、時間があれば実店舗に直接足を運んで選んだりしてみてください。

その際、以下の特徴がみられる仲介会社かどうかをチェックしましょう。

上記3つの特徴は、信頼できる売買活動ができる仲介会社がもっています。

これらをチェックせぬまま売買契約を結んでしまうと、「仲介手数料が法外にかかってしまう」「売却価格で大損してしまう」など思わぬトラブルが発生する可能性があります。

仲介会社を探す際、まずはこれらの特徴をもつ会社かどうかを判断してください。

また、そのうえで所有する土地の査定を複数社に依頼しますが、必ず根拠のある査定かどうかを確認しましょう。

その際「土地の調査を法律やモラルに基づき有資格者が実行しているか」「国や業界の基準にのっとった計算で諸費用を算出しているか」に注目しましょう。

②不必要なサービスを削る

とくに大手仲介会社にありがちですが、仲介手数料に過剰なサービスや保証が含まれていることがあります。

例えば「プロのカメラマンによる物件の撮影」があります。確かに鮮やかに写真を撮れば、買主の、土地に対する印象が良くなり成約率が上がるかもしれませんが…大切なのは、買主にとってその土地が「買った後に自身の資産となるかどうか」です。

写真がどれほど綺麗に取れていても、実際の土地が瑕疵（欠陥）だらけでは、それだけで資産価値が大幅に下落することだってあるのです。

売主や仲介会社にとっては有効でも、買主にとって得にならないようなサービスや保証が仲介手数料に含まれていれば、それが削れるかどうかを仲介会社に相談してみましょう。

また、弁護士や税理士への無料相談がサポート内容に含まれていることもあります。

ただ、仲介会社のこうした無料相談サポートは、手配をする営業マンがサービス内容を十分に精査していない可能性があります。

こうした無料サービスは、いっそのことそれを専門としている税理士事務所や弁護士事務所に相談してみましょう。

さいごに

「仲介手数料が高いから、不動産仲介会社には依頼したくない」と思いがちですが、仲介会社に依頼することで助かる部分もたくさんあります。

この記事を参考に、納得のいく仲介契約を実現していただければ幸いです。

その上で「所有している土地が適正価格で売買されるか不安だ？」という方は、イマスグの『不動産鑑定士ドットコム』をぜひご活用ください。

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「土地の売買で後悔したくない！」という方はぜひ一度、相談してみてください。

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