「不動産鑑定士はお金がかかる」と思われがちですが、実は依頼内容によって費用が安くなる可能性があります。

依頼費用を少しでも安くするためには、費用の相場だけでなく、不動産の価格がどのように決まるのかを知っておくことが大切です。

例えば、不動産の価格を知る方法として「査定」と「鑑定」があります。

どちらも不動産の価格をはじきだす点では同じですが、その意義は大きく異なっています。

この記事では、そうした不動産価格についての前提知識や、不動産鑑定士に「鑑定」を依頼した場合の費用相場、安くなるケースなどをご紹介します。

適正な不動産価格を知り、不動産売却を有利に進めるヒントにしていただければ幸いです。

査定と鑑定、それぞれのメリット・デメリットはなにか？

査定は「不動産会社が仲介サービスを受注するための営業行為」であり、鑑定は「不動産鑑定士という国家資格保有者が、不動産の公正な価格を求めるための独占業務」です。

ここでは、それぞれの具体的なメリット・デメリットを解説します。

そもそも不動産鑑定として依頼すべきなのかを知り、納得のいく決断にお役立てください。

①「不動産査定」について

・不動産査定のメリット

不動産会社が行う査定業務は、不動産売買業務を適切な価格で行うためのものです。

査定方法は、不動産鑑定ほど厳密なルールはなく、不動産会社が会社独自のものを自由に決めることが可能です。

例えばスピーディーな査定ができることや、売主が他社の不動産会社で購入を検討することもできます。

そのため、査定価格も原則無料になっている不動産会社が多いです。

こうした自由度の高さから、査定は自身の所有する不動産価格を今すぐ知りたい時などに役立ちます。

・不動産査定のデメリット

不動産査定は自身で会社を決める必要がありますが、その会社は独自の査定基準で価格を算出するため、得られる査定結果は所有者自身の信ぴょう性を判断することになります。

逆に言えば会社によって査定額やスピード感、対応力に違いがあるので、複数の不動産会社に査定を依頼し、結果を比較するようにしましょう。

②「不動産鑑定」について

・不動産鑑定のメリット

不動産鑑定は、公的機関などの第三者に対して適正な不動産価格を提示するために行われます。

例えば、病院やホテル、ゴルフ場などの、相場がわかりにくい不動産を売買するときには鑑定を依頼します。

その地元に詳しい不動産会社でも適正価格を把握するのが難しい不動産でも、鑑定評価を利用すれば、当事者が納得できる売買価格を算定することができます。

・不動産鑑定のデメリット

不動産鑑定は、不動産査定と比べて時間がかかります。

公的な基準に基づき入念な調査や分析を行うため、鑑定結果が出るまで2週間～1か月程度時間がかかります。

また、不動産鑑定には費用がかかります。

不動産鑑定士に鑑定を依頼した場合、費用は1回あたり20万円～40万円が相場になります。

費用の内訳としては、依頼する不動産鑑定士や不動産の種類によっても異なりますが、無料であることが多い不動産査定と比べて費用が高額になることはデメリットです。

不動産鑑定士に依頼するとどうなる？

先ほど述べたように、不動産鑑定を利用すると費用と時間がかかってしまいます。

しかし、依頼内容によっては「高いし時間がかかるから嫌！」と敬遠するには勿体ないくらいの費用対効果が期待できるかもしれません。

ここでは、不動産鑑定のプロである不動産鑑定士の仕事内容や、実際に依頼する方法について解説します。

不動産鑑定業務のイロハを知ることで、どの段階で費用が安くなるのかを把握することができます。

①不動産鑑定士の仕事内容

不動産鑑定士の仕事内容は「不動産鑑定業務」と「コンサルティング業務」の2つに大きく分けられます。

1.不動産鑑定業務

不動産の価値を、公正中立な立場で決める仕事です。

不動産鑑定士は国家資格者であるため、鑑定業務には公的な価値が生じますし、これは不動産鑑定士のみが行える業務（独占業務）になります。

不動産鑑定業務には「民間評価」と「公的評価」の2つがあります。

・民間評価

個人や企業が所有する不動産の鑑定を行います。

例えば、個人は一般的な不動産売買やローンを受けるための担保、賃貸や相続を行うための評価になります。

企業の場合は、M＆Aや証券化などを行うための評価になります。

・公的評価

公的評価は、国や自治体から依頼される公務にあたります。

例えば地価公示や相続税の計算に使う路線価の算定、裁判所の競売など多岐にわたります。

2.コンサルティング業務

依頼主の不動産を有効活用する方法についてアドバイスを行う業務です。

依頼主は不動産オーナーであることが多いです。

例えば「空きビルを1棟所有している。築古で瑕疵（欠陥）があり売却には抵抗があるが、ずっと放置しておくわけにもいかないし…」という悩みに対して、物件の立地や周辺環境、建物の構造や世の中の流行など多角的な観点でビルの有効活用法を提案することが可能です。

②不動産鑑定士に依頼する方法

不動産鑑定士への依頼は、電話やメールで行いましょう。

電話の場合は、1回目に不動産鑑定士と相談日時に関するアポイントメントを取ります。

不動産鑑定士と直接話すことで、不動産鑑定をしてほしい理由や現在の状況を事前に知ってもらい、鑑定が必要かどうかなどを客観的に示してくれるはずです。

また、メールの場合は、所有している不動産の構造や鑑定を依頼する理由などを記載し、見積依頼を行います。

目星をつけた不動産鑑定事務所のホームページから見積依頼のメールを送信しましょう。

③費用が相場よりも安くなるケース

1.複数の不動産を同時に鑑定する

近隣地域で複数所有する不動産の鑑定を同時に依頼する場合は、費用が割引となることがあります。

評価額の約20％～50％程度の割引となることが多いです。

例えば「元々査定を検討していた戸建住宅から3㎞離れた町に、10年前に購入した空きマンション1棟があった」という場合。

合計評価額が3,000万円で割引率が30％とすると、900万円が割引額として費用に適用される可能性があるわけです。

ただし、複数地点での鑑定は不動産同士の距離や、鑑定事務所からの距離に応じて割引適用対象外となることがあります。

どこまでの範囲なら割引料金での鑑定ができるのか、一度不動産鑑定士に相談してみましょう。

2.同じ不動産を再評価する

同じ不動産を再評価してもらうと、割引となる可能性があります。

これは以前に鑑定した不動産ならデータが豊富に残っており、評価への手間が省けるためです。

割引率は評価額内で段階的に設定（50万円以下の部分=30％、51万円～100万円の部分＝40％など）されていることもあれば、各評価額に応じて大まかに設定されていることもあります。

信頼できる不動産鑑定士の選び方

鑑定費用を抑えるには、その要望に柔軟に答えてくれる不動産会社かどうかの見極めが大変重要になります。

「どこでも・誰でもいいや」と不動産鑑定を依頼すると、例えば以下のようなトラブルが起こる恐れがあります。

ここでは、そのようなトラブルを起こさない、信頼できる不動産鑑定士の選び方を2つご紹介します。

①経験豊富なスタッフを選ぶ

経験豊富なスタッフを選ぶことは最も重要です。

とはいえ、経験豊富かどうかの判断は非常に難しいものです。

そんなときは以下を参考に判断してみてください。

②柔軟に対応できるスタッフを選ぶ

依頼主の要望に合わせて柔軟に対応できるスタッフを選ぶことも大切です。

対応の柔軟性は以下の特徴があるかどうかで判断します。

③スピーディに対応できるスタッフを選ぶ

不動産鑑定は、不動産鑑定評価書を不動産鑑定士から依頼主に期限内に提出する必要があります。

特に「会社の決算日があと2週間で来る」「銀行からの融資を早目に受けたい」などの事情を抱えた依頼主へは、スピーディーな対応をしないと取り返しのつかないことになります。

スピーディーな対応ができるかは、以下の特徴をもとに判断しましょう。

さいごに

不動産鑑定士への依頼費用を少しでも安くするためには、費用の相場だけでなく、不動産鑑定士の仕事内容や信頼できるスタッフの選び方を心得ましょう。

この記事を参考に、納得のいく不動産鑑定ができれば幸いです。

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