「不動産の売却がしたいけれど、費用はいくらかかるのだろう？」と気になっていませんか？

不動産を売却する際は、不動産会社に支払う仲介手数料や税金などの費用が発生します。

不動産売買という大金が動く契約で高額になりがちなこれらの費用。

タイミングや計算方法を知っているかでその節約金額は大きく変わってきます。

そこで今回は、不動産売買にかかる費用の計算方法や、安くする方法について徹底解説します。

不動産売却にかかる費用

不動産を売却する際、以下の費用が発生します。

これらは支払いのタイミングやその計算方法に大きな違いがあります。

過払いを防ぎ、コストパフォーマンスの良い不動産売却を実現するためには、「いつ、どれくらいの金額で支払いするのか」をざっくりとでも把握しておく必要があります。

ここでは、これらの中でも特に高額になりがちな3つの費用についてご紹介します。

①仲介手数料

仲介手数料は、不動産取引を手伝ってもらった仲介会社に支払う費用です。

物件の売買契約が成立した際に売主・買主双方が不動産会社に支払います。

売却する物件の価格や不動産会社のサービス内容により手数料が異なるのが特徴です。

不動産売却価格のうち3～5％が仲介手数料の相場ですが、国が定めた上限額を超えないよう業界共通の計算方法があります。

具体的にみていきましょう。

例えば、不動産の価格が1,000万円だとします。

この1,000万円を、分解して先ほどの公式に当てはめていきます。

上記3つを合計すると36万円。

つまり、36万円＋消費税の合計額が、1,000万円の不動産に対してかかる仲介手数料となります。

②ハウスクリーニング費

物件の汚れや傷を専門の清掃業者がきれいにすると、ハウスクリーニング費が発生します。

長年住まれてきた物件の瑕疵（欠陥）がないかをプロの目で確かめるので

といった効果が期待できます。

相場は、間取りや設備によって異なります。

例えば1K（25平方メートル）の部屋では2.5万円ほどになりますし、洗面所やトイレでは約1万円となります。

仲介手数料と同じく、ハウスクリーニング業者によっても料金設定が異なります。

また、支払いは原則として作業を依頼した当日に売主がハウスクリーニング業者に直接支払います。

最適な価格で買い手に買ってもらえるよう、見積が終わった直後や、物件の写真を撮影する前にクリーニングを依頼するのがポイントです。

③抵当権抹消費

不動産を売却する際、新しい所有者が誰であるかを公的に記録する必要があります。

その際、旧所有者が物件を担保にしないよう、抵当権抹消登記を行う必要があります。

「抵当権」とは「ローンの支払いができないときの不動産を競売にかけて売る権利」のことです。

この権利はローンを完済しても消えないため、抵当権抹消登記を正式に行う必要があるのです。

費用の相場は、個人の場合は不動産1件あたり約1,000円、専門家に依頼した場合は約5,000円～20,000円になります。

ここには、登録免許税と司法書士への依頼費などが含まれています。

支払いは、法務局での登記の際に行います。

もし窓口での申請が難しい場合は、法務省の申請用総合ソフトもおすすめです。

不動産の登記申請や抵当権抹消費の支払いに関する申請がオンラインで手続きできます。

不動産売却の税金について

不動産売却にかかる費用には税金も含まれています。

税金は主に「不動産取引に関する書類を作成したとき」「不動産を実際に買主へ引き渡したとき」「確定申告をするとき」の3つの場合に発生します。

ここでは、これらのタイミングにそれぞれどのような税金が発生するのかを解説します。

①譲渡所得税

譲渡所得税は、所有している土地、建物、株式などを売って得た利益に対してかかる所得税や住民税の総称です。

譲渡所得に所定の税率をかけることで求められます。

早速、計算方法をみていきましょう。

譲渡所得は以下の計算式で求められます。

例えば、売主が物件を1,000万円で売却し、買主が500万円で買い、費用が100万円だった場合は

1,000万円-500万円-100万円＝400万円

つまり、400万円が譲渡所得となります。

ここに譲渡所得税率をかけるのですが、税率は不動産の所有期間に応じて変わります。

このように、所有年数によって約20％近くも税率に差が生じてしまいます。

後で腰を抜かさないよう、自身の物件を何年間所有しているかは把握しておきましょう。

②登録免許税

不動産の所有者名義を変更したときに発生する税金が登録免許税です。

【不動産の売却価格×2％】が登録免許税の相場です。

例えば、1,000万円で不動産を売却した場合は

1,000万円×2％＝20万円

となり、不動産の登記費用とは別に20万円がかかることになります。

この支払いは、売却が決定した不動産を買主に引き渡す日に行いましょう。

また、登録免許税は、登記簿の情報更新をする際に発生します。

つまり、先ほど述べた抵当権抹消登記をすると自動的に発生する費用となるため注意が必要です。

また、支払いは確定申告の際に自身の居住地管轄の税務署で行ってくださいね。

③印紙税

印紙税は、物の売買をしたときに発行される文書に課税される税金です。

契約書、金融機関の手形、株券、保険証券などがそれにあたります。

印紙税の税額は、契約書の種類によって異なるのが特徴です。

例えば、売買契約書以外の不動産取引にかかわる契約書（工事請負契約書など）は、1万円未満は非課税となります。

もちろん不動産価格にも比例するため、不動産価格が5000万円以下は1,000円などと決められています。

印紙税は、印紙を当該書類に貼り付けた後や署名で消印したときに課税されます。

課税対象の文書を作った時点で支払い義務が生じるため、あらかじめ売買に必要な書類の枚数や種類を不動産会社に確認しておくとよいでしょう。

不動産売却にかかる費用を抑えるには？

瓶にお金を入れる人

もうお分かりだと思いますが、不動産売却は何かと費用がかかってしまうものです。

もちろん仲介に必要不可欠だから支払うのですが、中には「それって本当に必要なの？」と思う費用が知らず知らず含まれていたりします。

せっかく売却するなら、少しでも儲かるように売りたいですよね。

ここでは、そんな不動産売却にかかる費用を1円でも抑えたい方に、コストカットのコツをご紹介します。

①税金を安くする方法

・経費に加算できるだけ加算する

確定申告の際に、不動産売却で発生した諸費用を経費に加算し、課税所得額を下げる方法です。

下記費用の領収書や明細は次回の確定申告まで無くさずに保管しておきましょう。

・マイホームの場合は特別控除が使える

長年住んできたマイホームなど、戸建て住宅の売却を行う場合に使えるのが「マイホーム特別控除」です。

これは文字通り確定申告の際に、条件を満たせば3,000万円の控除が受けられる仕組みです。

控除を受けるには、自身が現在も住んでいる土地もしくは家である（居住用物件）ことが前提条件となります。

また、住まなくなってから丸3年たった年の12月31日までに売却しなければ、マイホーム控除を受けることができなくなります。

マイホームを所有している場合は、所定期間内での売却が可能かを慎重に検討しましょう。

②仲介手数料を安くする方法

仲介手数料を安くするには、不動産会社に交渉するのが最も手っ取り早いです。

国が定める上限を超えない限りは、仲介手数料の内訳を決めるのは不動産会社だからです。

そのため、不動産会社によっては、仲介手数料に過剰なサービスや保証が含まれていることがあります。

例えば「プロのカメラマンによる物件の撮影」があります。

確かに鮮やかに写真を撮れば、買主の、土地に対する印象が良くなり成約率が上がるかもしれませんが… 大切なのは、買主にとってその土地が「買った後に自身の資産となるかどうか」です。

写真がどれほど綺麗に取れていても、実際の土地が瑕疵（欠陥）だらけでは、それだけで資産価値が大幅に下落することだってあるのです。

売主や仲介会社にとっては有効でも、買主にとって得にならないようなサービスや保証が仲介手数料に含まれていれば、仲介会社に削減できるかどうか相談してみましょう。

担当の独断で決めにくい大手企業よりも、中小企業で相談するのもコツです。

また、手数料を下げる代わりにギフト券・景品をくれる業者もあります。

キャッシュバック等のキャンペーンをしているかなどは、チェックしておいて損はありません。

さいごに

不動産売却にかかる費用は、その金額になる根拠を正しく把握すれば大幅な節約も夢ではありません。

この記事を参考に、ぜひ納得のいく不動産売却をしてくださいね。

とはいえ、不動産会社から提示された査定価格が適正なものか、初めての方は不安に感じることでしょう。

そんな方は、イマスグの『不動産鑑定士ドットコム』をぜひご活用ください。

所有する不動産のいまの価値を知ることは売却に使うべきかどうかの判断材料となります。

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