不動産投資を始める際に、よく耳にするのがオーナーチェンジ物件。

オーナーチェンジ物件とは、文字通り「オーナーを引き継ぎたい」という方が売りに出している物件です。

しかし、メリット・デメリットや「そもそもなぜオーナーは引き継ぎたいのか？」などもっと詳しく知りたい方も多いと思います。

実際、不動産投資の物件選びは、「最初から大損したくない！」と慎重に選ぶ方が大半です。

そして、少しでも利益を多く得たいものです。

しかしながら投資用物件の種類はとても多く、迷っていて「購入を決めた頃にはもう他のオーナーの手に渡ってしまった…」なんて後悔はしたくありませんよね。

そんな不動産投資初心者向けに「オーナーチェンジ物件」があります。

今回は、そんな不動産投資の登竜門でもあるオーナーチェンジ物件について詳しく解説します。

オーナーチェンジ物件の仕組みとは？

オーナーチェンジ物件とは、投資のために所有しているマンションやアパート、戸建て住宅などの物件をオーナーが売却しようとしている物件です。

通常の賃貸物件や投資用物件と同様に、インターネット等でオーナーチェンジ物件を契約することができます。

オーナーが変わるので、物件を購入すると現オーナーが所有している権利と義務を引き継ぐことができます。

では、一般的な物件との違いは一体どこにあるのでしょうか？

オーナーチェンジ物件と他の物件との違いとは？

オーナーチェンジ物件と一般的な物件との最大の違いは、〈入居者と賃貸契約を結んでいるか〉どうかです。

一般的な不動産売買では、賃貸契約は入居者が入居を決定するまで行われません。

一方のオーナーチェンジ物件は、入居者との賃貸契約がすでに結ばれている状態です。

つまり、すでに入居しているため、入居者をゼロから探す必要はありません。

契約内容がそのまま新しいオーナーに引き継がれますので、賃貸契約の期間や金額、敷金などは、以前の契約内容と何も変わりません。

なぜオーナーチェンジするのか？売りに出る3つの理由・タイミングを解説！

オーナーチェンジ物件が生まれる主な理由は3つあります。

・不動産の経営が困難になった

オーナー自身が病気になってしまったり、遠方に住んでいるため不動産投資を続けることが難しくなることがあります。

身体的事情や物理的事情により物件を手放すことは十分考えられます。

・売却のベストタイミングだった

不動産投資は利益が最大化するタイミングで売却することが収益を出す際のコツとなります。

月々の家賃と売却益の合計額がオーナーの利益となるので、入居者が退去する前に売却を検討するオーナーもいます。

・他の物件に買い替えるため

他の物件に買い替えるため、物件を売却するオーナーもいます。

そこで得られた売却益を新しい物件への買い替え資金に充てることができるからです。

オーナチェンジ物件のメリット

 入居者が既にいる物件を所有するオーナーチェンジ物件にはメリットが盛りだくさんです。

ここからは、オーナーチェンジ物件を購入する具体的なメリットについてご紹介します。

1.入居者募集の手間がかからない

空き家など入居者のいない物件では、オーナー自身で管理会社を選び、入居者募集を出し、契約手続きを済ませるという面倒な作業が続きます。

オーナーチェンジ物件ではすでに入居者が入居しているため、ゼロから新たに入居者を募集する必要がありません。

したがって、不動産経営にありがちな「なかなか入居者が見つからず収入ゼロの期間が続かないだろうか？」という不安を払しょくすることができます。

また、メンテナンスの手間も省くことができます。

室内の設備点検や原状回復も、旧オーナーの契約内容や物件の状態次第では不要となる可能性があります。

2.家賃収入がすぐに得られる

入居者が既に入居していれば空室がないことになり、家賃収入が物件を購入した当日から発生するということです。

そのため、収支計画が立てやすくなり、あわよくば初月より黒字の運用益になる可能性すらあります。

一般的な物件は入居者の入居までに2，3か月、長くて1年以上かかる可能性もあります。

当然その間は家賃収入もありませんし、むしろ管理費や固定資産税などの維持費がかかってしまいます。

空白の期間が生じないことはオーナーチェンジ物件の非常に大きなメリットです。

3.安い値段で購入できることがある

不動産経営では、家賃収入が低いほど物件価格が割安になります。

オーナーチェンジ物件は家賃が相場と比べて安く設定されやすいため、結果的に物件価格が安価になることがあります。

また物件が長い間売り出されている場合は、価格が見直されている可能性があります。

買い手がなかなか現れない場合に、価格を相場よりも下げるのはどのサービスにも言えることですが、これはオーナーチェンジ物件であっても同じです。

さらにオーナーチェンジ物件は中古物件として売りに出されるため、安めに価格を設定できて、新築のような急落リスクも基本的にありません。

以上のことから、オーナーチェンジ物件は投資計画の立てやすい物件として非常に効果的です。

4.融資が通りやすい

こうした投資計画の立てやすさから、金融機関の融資の審査に通りやすいことはオーナーチェンジ物件のメリットです。

入居者がすでに住んでいるため、その後のマンション経営の収支シミュレーションが立てやすく、金融機関の担当者も審査がしやすいです。

入居者の入居履歴や、メンテナンスの履歴などを旧オーナーから引き継いであれば、それをもとに金融機関は長期的な収益予測を立てられます。

こうして根拠のある収支計画を提出できるので、審査に用いる書類の記入もサクサク進みますし、結果的に融資が受けやすくなるでしょう。

ただし、オーナー自身が住むための住宅資金の融資になる住宅ローンは使えないため注意が必要です。

オーナチェンジ物件のデメリット

オーナーチェンジ物件にはデメリットも少なからず存在します。

コストパフォーマンスの高い不動産投資に向けて、デメリットもきちんと把握しておきましょう。

1.入居者を追い出すことが難しい

入居者がすでにいることは収益性の担保になると同時に、簡単に出て行ってもらうことができません。

これは以前の契約条件を全て引き継ぐことになるためです。

家賃や敷金、契約期間などの契約は新しいオーナーがそのまま引き継ぐため、不当な理由で一方的に賃貸契約を抹消することはできません。

どうしてもオーナーが入居者に立ち退いてもらいたいと思う際は、それ相応の理由が必要です。

これは法律でも決まっていることなので、気に入らない入居者がいたとしても、よほどのことがない限りは簡単に立ち退きができないことを知っておきましょう。

2.物件の外観しか確認できない

オーナーチェンジ物件の場合、すでに入居者がいるため、入居中の部屋の内観をチェックできないまま、購入を決めなければなりません。

空室があれば一部、可能ではありますが。

特に長期間入居している方の場合、家賃収入は安定しますが退去時の修繕費用が高額になり、最終的にはマイナスの収益となってしまうリスクがあります。

築年数や物件の地理的状況である程度は推測できますが、やはりオーナー自身の目で事前に確かめないことには、投資物件として有益かどうかをジャッジすることは困難です。

このように、かかる費用が物件を購入したときに読めない点はオーナーチェンジ物件のデメリットと言えます。

3.見かけ上高利回りな物件がある

見えないのは物件の外観だけでなく、実際の利回りもデメリットです。

オーナーチェンジ物件の中には新しいオーナーを騙してお金儲けをする悪徳な物件もあります。

例えば「さくらの入居者を雇い、好条件での契約ができているように見せかけ、購入後に退去」「満室入居とうたっておきながら、物件が新しいオーナーの手に渡ったとたん、一部あるいは全入居者が退去」など事例は少ないですが、こうした詐欺まがいな手法が残念ながら出回っています。

「せっかく物件を買ったのに、入居者を募集してもなかなか見つからない」という最悪の事態を避けるために、こうした手口があることは知っておきましょう。

 失敗しないオーナーチェンジ物件の選び方

オーナーチェンジ物件に生じるリスクを避け、〈儲かる投資〉をするためにはどうすれば良いのでしょうか？

ここでは、失敗しないオーナーチェンジ物件の選び方をご紹介します。

ぜひ、後悔のない物件選びにお役立てください。

1.物件に足を運ぶ

まずは、目星をつけた物件へはできるだけ足を運ぶようにしましょう。

インターネット上で知り得る情報よりも、自身の目と手で触れた情報の方が、信頼できる物件選びとしては確実です。

物件がある現地に行き、以下の状況をくまなくチェックしましょう。

「都市部の物件に興味があるが、地方に住んでいて、時間が作れないから現地に行けない」と、時間を言い訳にするのは勿体ないです。「事前にちゃんと視察しておくべきだった…」と購入後に後悔しないよう、購入前に必ずチェックしに行きましょう。

2.物件の売り出し理由を調べる

「この物件にどうしても投資したい！」と強く思うのは大切なことですが、そう思うくらいの物件を旧オーナーがなぜ手放すのかを知ることも同じくらい重要です。

売る側が手放したいと思う理由は、買う側にとってもマイナスの理由となる可能性があります。

などなど、理由はいくつも考えられます。

過去の修繕履歴や入退去の情報、入居者の入居年数など、旧オーナーから引き継いだ情報をくまなくチェックし、自分なりの「現オーナーが手放す理由」を考えてみましょう。

先ほど述べた詐欺を見抜くためにも大変重要な作業となるため、こちらもできるだけ購入前に把握しておきたいものです。

3.安すぎるオーナーチェンジ物件は避けるべし

オーナーチェンジ物件はその安さが魅力の１つですが、〈安い〉という理由だけで選ぶのはあまりよくありません。

「安かろう悪かろう」という言葉があるように、安い物件には安くなるだけの理由があるはずだからです。

例えば物件の立地や状態が悪かったり、売りに出すタイミングで入居者が退去してしまい、次の入居者がまだ現れていない可能性などがあるためです。

売値が相場よりも極端に安い場合は警戒して、売主から売却理由をもれなく聞き出しておきましょう。 

さいごに

オーナーチェンジ物件は、不動産投資をこれから始める方におすすめの投資用物件ですが、初心者だからこそハマりがちな思わぬ落とし穴もたくさんあります。

この記事を参考に、「投資してよかった！」と思えるオーナーチェンジ物件と出会ってくださいね。

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