「来年早々に東京へ3年の予定で転勤が決まった。その間、現在住んでいるマンションはどうしよう。ローンの支払いもまだ残っているし、貸し出しなどできないものか？」

そうお悩みの方に、リロケーションという方法があります。

うまくいけば、住んでいた部屋から家賃収入を得ながら転勤生活を送れるようになるかもしれません。

今回は、その「リロケーション」の全容と、具体的な始め方についてご紹介します。

リロケーションとは何か？

リロケーションとは、転勤や海外赴任などで一定期間、空き家になる自宅を賃貸に出し、収入を得る手段のことです。

まずはその具体的な仕組みから紐解いていきましょう。

リロケーションの仕組み

収入の仕組みは非常にシンプルで、数年留守にしている自宅を人に貸し、その代わりに毎月の家賃収入を得るという流れです。

入居可能な年数等は貸主があらかじめ指定できるため、自宅に帰ってくるまでの期間に限って貸し出すことになります。

戻ってくるまで自宅を維持でき、いない間はずっと家賃収入で維持費を支払いできる。

なんだかワクワクしてきませんか？

賃貸との違い

リロケーションと賃貸は似ているようで実は大きく違います。

もちろん「部屋を他人に貸し出す」点では同じなのですが、「入居できる期間」について大きな違いがあります。

リロケーションは貸主が戻ってきたら入居者は退去せざるを得ません。

一方賃貸は入居者が「これからもここに住みたい」と言う限り、契約更新をし住み続けることができます。

住まいは、入居者がいきなり追い出されないよう法律できちんと守られています。

したがって「数年間部屋を空けるが、数年後には自分がまた住みたい」と思っている方に、リロケーションは非常に都合が良い賃貸契約なのです。

リロケーションのニーズ

2020年時点では、賃貸住宅に住む入居者のうち、リロケーション物件の利用率は2.5%と低水準です（国土交通省）。

ただ、同年に転勤を経験した人口はおよそ100人中2人という結果もあり（リクルートワークス研究所）、リロケーションへのニーズはまだまだこれからという側面もあります。

出典：『全国就業実態パネル調査（JPSED）』（2020）-リクルートワークス研究所

出典：『令和２年度住宅市場動向調査報告書』（2020）-国土交通省 住宅局

 リロケーションのメリット

 そんなポテンシャルを秘めたリロケーションですが、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか？

ここでは、リロケーションを活用するメリットを3つご紹介します。

①家賃収入を得られる

リロケーション最大のメリットはなんといっても「家賃収入」です。

空き家といえど、所有している限りは固定資産税などの税金やローンの支払いはつきもの。

リロケーションを活用すれば、こうした維持費を家賃収入でカバーできます。

また、収入額が大きければ出張先での生活費にも充てられます。

毎月ちょっとしたボーナスが入ってくるなんて、なんだかワクワクしませんか？

②家のダメージを抑えられる

リロケーションを活用すると、家のダメージを最小限に抑えることができます。

長期間空き家にすると、雑草が生えたり、換気ができないためカビやダニが発生し、家の経年劣化が通常よりも早く進行します。

リロケーションでは、貸主が戻ってくるまでは、そうした入居者や管理会社がメンテナンスをしてくれることになります。

留守中の無駄な管理費用をかけずに安心して転勤生活を送れることは、リロケーションのメリットです。

③防犯対策になる

リロケーションは防犯対策としても効果的です。

空き家にしておくと、空き巣に入られたり放火や損壊に遭ってもすぐに気づかれない可能性があります。

リロケーションは、入居者がいることでそうした防犯対策もできるため安全です。

仮に入居者がいない場合でも、リロケーション専門の管理会社に管理を依頼すればチェックのない空き家として放置される心配もありません。

通常の賃貸契約でも管理会社がチェックするのは防犯カメラや点検作業の時なので、最も生活空間になじんでいる入居者が監視役にもなるというリロケーションの仕組みは非常に便利で効果的ですね。

リロケーションのデメリット

しかしながら、リロケーションを活用することにはデメリットも存在します。

ここでは、リロケーションにおけるデメリットを3つご紹介します。

①借り手が決まらない

リロケーションは自宅を賃貸に出し家賃収入を得ることがメリットですが、そもそも入居者が決まらなければ家賃収入はゼロ円です。

リロケーション物件として仲介会社に広告を出したとしても、家賃収入がなければ管理費や税金等の維持費でむしろ赤字となってしまいます。

空室リスクを避けるためには「借り手の立場から考えて魅力的な物件か」をよく考えましょう。

そうすると、なぜ入居者が現れないのかの原因が見えてきますし、リフォームや家賃の見直しなどの対策が打てるようにもなります。

②入居者が家賃を滞納するリスク

入居者が決まり契約をしたとしても、期日までに家賃を支払ってもらえないことがあります。

貸主としてはプラン通りに家賃が回収できないため、大きなリスクとなります。

契約しているリロケーション会社があれば、そこから家賃滞納者に支払い督促が行われますが、何度も延滞や未納が続けば最悪退去を命じられる恐れもあります。

入居希望者への入居審査をリロケーション会社が行う場合は、会社に問い合わせるなどして、できるだけ自分の目で滞納リスクのない入居者かどうか見極めるようにしましょう。

③家のダメージが生じる

リロケーションの「家のダメージを抑えることができる」というメリットは、「家のダメージが生じる」というデメリットと隣り合わせです。

人が住む限り、汚れや傷はゼロにはできませんよね。

フローリングが傷んだり、ペットを飼って部屋のあちこちに汚れがたまってしまったりすると、その分の修繕費が発生してしまいます。

家を綺麗に保ってくれる入居者を探すことが最も大切です。

とはいえどうしても取れない汚れや傷が生じることはありますので、事前に原状回復の費用は入居者とできるだけ話し合っておく必要があります。

当たり前のようでとても大切なことなので、ここは必ずチェックしておきましょう。

リロケーションの始め方

 「色々デメリットはあるけど、それでもやっぱりリロケーションがしたい！」という方に、リロケーションを始めるまでの具体的な手続きについてご紹介します。

リロケーション物件を決める

まずはリロケーションに用いる物件を決めましょう。

とはいえ、たいていは転勤や長期出張で一時的な空き家となった物件を賃貸住宅として貸し出すのが一般的です。

また、近年「相続した空き家をリロケーションに使う」という方も増えつつあります。

「もともと古い家で買値もつかないから売却せずに取り壊したい。
でも、遺された大切な家をつぶすのは何だかつらいし、かといって維持費を払いつづけるのもつらい」
という方は、リロケーションという形で賃貸にしています。

相続した家に人が住めば、家や庭をきちんと手入れしてくれますし、何より、その家は新たに家族が住み、生活を育む場所となるのです。

誰かのかけがえのない大切な場所として再利用するのは素晴らしいことですし、そのまま放置したり取り壊すのは少し勿体ないかもしれませんね。

リロケーション会社を選ぶ

用いる物件を決めたら、次はリロケーション会社（管理会社）を選びましょう。

リロケーションを初めて行う方の大半が、リロケーション物件の管理会社を選ぶことから始めます。

個人で行うことももちろんできますが、入居者をゼロから探すための宣伝、内見の案内、契約締結を一人で行うのは大変手間がかかります。

転勤前はバタバタすることも多いでしょうし、リロケーションに関するサービスを提供している会社に依頼するのが一番手っ取り早いです。

インターネットで調べるなどして管理会社を探し、管理費用やサービス内容をよく吟味してくださいね。

管理会社を決めるまでに数か月かかるため、リロケーションを始めたいと思ったら真っ先に調べておきましょう。

リロケーション物件の入居条件を決め、審査をする

リロケーション会社と契約したら、入居者を募集するための入居条件を決めます。

「家賃〇〇円」「ペット同居可」など、収益の損失リスクを減らし、入居者ができるだけ長く快適に住めるような入居条件を設定しましょう。

この条件をもとに募集広告を出し、入居希望者が決まれば内見や入居審査を行います。

入居者を審査するポイントは以下の3つです。

とくに「支払い能力の有無」はリロケーションの根幹に関わるため念入りにチェックしましょう。

こうして入居者審査に合格した入居者とリロケーション契約を締結し、入居開始日など細かいスケジュールをすり合わせ、リロケーションが始まります。

さいごに

 リロケーションは家賃収入だけでなく、建物の有効活用という点で社会貢献にもなります。

うまく使えば維持費のカバーだけでなく、あなたの心と体も豊かにするユニークな手法です。

この記事を参考に、転勤先でぜひ快適なリロケーションライフをお過ごしください。

そして「相続した物件をリロケーションに使えるかも？」という方は、イマスグの『不動産鑑定士ドットコム』をぜひご活用ください。

相続した不動産のいまの価値を知ることはリロケーションに使うべきかどうかの判断材料となりますし、こうした一人では難しい査定をプロの不動産鑑定士が丁寧に行ってくれます。

など、不動産を有効活用するヒントを無料でゲットすることができます。

「リロケーションをしてから後悔したくない！」という方はぜひ一度、相談してみてください。

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