【不動産】2023.01.23

【不動産】サブリース契約とは?メリット・デメリットも徹底解説!                                      

近年、不動産業界で注目を集めている〈サブリース契約〉

しかし、いざ始めるには実態の不透明な部分が多く
「本当に契約して大丈夫なの?」
「サブリースって実態がわからなくて怖い」
と不安に感じることも多いでしょう。

そこで今回は、サブリース契約のメリット・デメリットについて徹底解説します。

ネット上の噂だけに流されず、後悔のない決断をしましょう。

サブリース契約のあらまし

サブリース契約とは賃貸管理の1つで、アパートやマンションなどの賃貸物件複数戸をまるごと借り上げ、サブリース会社が入居者の募集から入居者対応まで行う手法です。

通常、賃貸借契約はオーナー(貸主)と入居者(借主)の間に結ばれます。

サブリース契約の場合、物件のオーナーが賃貸借契約を締結するのは不動産会社です。

入居者とは「転貸借契約」を結び、オーナーから借り上げた物件への入居対応等を行います。

なお、賃貸物件の管理業務には、設備の清掃や保守・点検、賃貸契約の締結、入居者からのクレーム対応等を包括的に実施します。

<ポイント>
・対貸主(オーナー)→賃貸借契約を結び、賃貸物件の管理業務全般を行う
・対借主(入居者)→転貸借契約を結び、入居者の窓口となる

サブリースと他の管理形態はどう違うの?賃貸の管理形態は3種類!

そもそも、賃貸物件の管理形態はサブリース含め大きく分けて3種類あります。

・自主管理→オーナー自身が物件管理業務を行う
・管理委託→管理業務を不動産管理会社に委託する
・サブリース→管理会社がアパートを借り上げ、オーナーに家賃保証を行う

最大の違いは第三者(管理会社)の有無です。

自主管理はアパートのオーナーがすべての管理業務を自身で行う管理形態です。

管理費用の低減が期待できる反面、オーナーの管理業務への負担が大きくなります。

そして管理会社が介在する「管理委託」と「サブリース」の違いは、契約形態です。

管理委託は入居者との契約は貸主が行い、賃貸物件の管理のみを管理会社に委託しています。

一方、サブリースは管理委託の契約や入居者との契約をサブリース会社が一任しています。

拡大するサブリース市場

建物とかぎ

日本賃貸住宅管理協会が2022年に公表したデータによると、2021年度の委託管理物件への入居率は全国平均で93.6%。サブリース物件となると98.7%と高水準をマークしています。

賃貸契約のデータ

出典:『第26回 賃貸住宅市場景況感調査』 https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan26.pdf

また、リフォームなどの保守管理で生じるオーナーへの金銭的負担等の世論が追い風となり、サブリース物件への感心がさらに高まっています。

首都圏などの都市部と地方で入居率に多少の差はあるものの、日本全体としてサブリース契約に対するニーズは今後さらに増加していくことでしょう。

サブリース契約の3つのメリット

では、サブリース契約をすることで具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか?

ここではオーナーが受けるサブリースのメリットについて紐解いていきます。

 

①入居者と直接やり取りせずに済む

アパート経営における管理事務は枚挙にいとまがありません。

入居・退去の手続き、契約更新、物件のメンテナンス等…これらをオーナー自身ですべて行うにはやはり負担が大きいです。

特に入居者同士のトラブルなどが発生した場合、対応に慣れていなければ解決までに苦労してしまうでしょう。

サブリース契約では、こうした入居者対応は管理委託と同様にサブリース会社がすべて行うため、オーナーはそうした事務の手間から解放されます。

オーナーの仕事は、毎月不動産管理会社から届く送金の明細を確認するだけでよいので、心身への負担を大きく減らすことができます。

また、入居者の入居・退去にかかる広告料・原状回復費の負担軽減も実現できます。

入居者の入居が決まった際に仲介業者に支払う広告料や、退去後の空室を綺麗にするための原状回復費用はなるべく抑えたいですよね。

サブリース契約では、基本的にこれらも不動産管理会社が負担するため、入退去にかかる費用を大幅に抑えることができます。

複数物件を所有するオーナーにとってはまさに目からウロコなシステムではないでしょうか。

 

②収入減少のリスクを最小限にできる

一般的な管理委託や自主管理の場合、物件ごとの入居率や家賃の滞納率がそのままオーナーの収入に影響します。

家賃収入が増えるに越したことはないですが、そう上手くはいかないのが賃貸経営。

万一物件に空室が生じたり、賃料を滞納する入居者がいたりする場合は当然、その分オーナーの収益が減少します。

サブリース契約は、サブリース会社が建物をまるごと1棟借り上げるので、その物件のオーナーは毎月決まった賃料を受け取ることができます。

賃貸経営の最大のリスクである空室や滞納の影響を受けないのは、安定した家賃収入を得るうえで注目すべき部分です。

 

③節税対策になる

サブリース契約をすることで、相続税の負担まで減らすことができます。

相続税は、亡くなった方の所有する物件等の資産価値を合計し、納税額が決定します。

賃貸不動産の場合、長期間かつ複数の空室があると減額評価が付かないことになります。

これは、「人に部屋を貸している」ことが資産価値を下げるという税金の世界の考え方があるためです。

こうした事情もサブリース契約でなら、「全室満室の賃貸不動産」として減額評価が適用され、相続税を抑えることができます。

言わずもがな、これは先ほど述べた「1棟まるごと借り上げ」ができるからに他なりません。

ちなみにオーナーが毎年手を焼く確定申告も、サブリース契約で簡略化できます。

税額の計算や収益の確認を、サブリース会社が毎月1回送る収支報告書で行えるためです。

本業が忙しく計算に時間が取れないという方でも比較的容易に申告ができるのもメリットの1つです。

サブリース契約の3つのデメリット

あらゆる”コスト”に強いサブリース契約ですが、デメリットも大きく分けて3つ存在します。

 

①手数料がかかる

サブリース契約は仲介契約の形態です。

そのため、入居者からオーナーに支払われる家賃から仲介手数料として決められたパーセンテージが差し引かれてしまいます。

例えば家賃10万円で10室のアパートが満室になると、自主管理をしていれば10×10=100、つまり100万円の家賃収入となります。

また管理委託の場合、管理料は平均5%、つまり100万円のうち5万円を不動産管理会社等へ支払うことになります。

これがサブリースだと、管理委託の管理料よりも高い料率で請求が発生します。

そのため、オーナーの手元には家賃のおよそ80~85%が入ってくる計算になることが多いです。

これを必要経費か、余計なコストととらえるかは、前述のサブリースのメリットをもとに慎重に判断したいところです。

 

②入居者を選べない

サブリース契約ではサブリース会社が入居対応窓口になるため、オーナー自らが入居者の選定に携わることは仕組み上起こり得ません。

これは選定に頭を悩ませる必要がない反面、賃料の未払いリスクやトラブルメーカーかどうかの見極めができないというデメリットにもなり得ます。

またその確認も、一般的な管理委託の場合はオーナーに事前に行われますが、サブリース契約では行われない場合があります。

大切な自分の物件に好ましくない入居者が入ってしまうことを避けられないのは賃貸経営における大きな不安となりますし、管理会社の目利きが良いに越したことはないものの、トラブルが起こってからでは遅いというのがオーナーの本音でしょう。

 

③免責期間がある

サブリース契約においては、たいていの場合、入居者の退去後に免責期間が設けられています。これは入居付けを行うための期間であるため、サブリース会社は家賃保証を行ってくれないのです。

またこの期間は1か月~半年程度であることが多く、たとえ複数戸物件を所有していたとしても直ぐに家賃収入が得られるわけではないことに注意しましょう。

また、開始は契約直後のこともあれば、入居者の退去後のこともあるため、事前に契約内容を細かくチェックしておきましょう。

信頼できるサブリース会社の選び方

では、最小限のデメリットで最大限のメリットを受けられるサブリース会社にどうすれば出会えるのでしょう?

ここでは、そうした信頼できるサブリース会社の選び方を3つ、ピックアップしました。

 

①保証賃料を確認する
まずは「サブリース契約でどれくらいの賃料が入ってくるのか」を確認しましょう。

先ほど述べたように、サブリース契約における家賃保証率は約80~85%です。もちろんサブリース会社や所有物件の状況によって多少変化します。

表面的な数値のみで早合点しないよう、以下の2点に着目して選びましょう。

・賃料相場→築年数、広さ、設備、公共交通機関からの距離等が中長期的な入居をもたらすものか?

・管理会社の入居率→不動産管理会社の借り上げた他物件の平均入居率が高いか?

将来的な家賃保証額の変動を考慮すると、サブリース会社への上記2点の確認は必須です。

 

②負担の詳細を確認する次に「誰がいくら負担するのか」を確認しましょう

前述の「入退去における広告費や原状回復費の負担軽減」は、すべてのサブリース会社にあるわけではありません。

ひとえに負担軽減といっても、その内訳を確認し、思わぬ請求が発生しないかをジャッジする必要があります。

【確認ポイント】
・サブリース会社とオーナーどちらの負担になるのか?
・思わぬ請求が発生していないか?

上記2点を、契約時に必ずチェックするようにしましょう。

 

②免責事項を確認する

そして「いつから家賃収入が入ってくるのか」を確認しましょう。

先ほど述べたように、免責期間の間は家賃収入を得ることができません。

オーナーは、この期間を考慮したうえでアパート経営の計画を立てる必要があります。

免責期間が始まるのは、

・アパート新築後
・サブリース契約開始直後
・入居者の退去後

の3点です。

そのうえで、必ず以下の2点を確認しましょう。

【確認ポイント】
・免責期間がどれくらいの長さか?
・サブリース会社が空室を埋めるまでのスパンをみて、その免責期間は適正か?

こうした情報を契約前に仕入れることで、免責期間に応じた家賃保証の損益がどれくらいかを計算できます。

条件に合わなければ他のサブリース会社を探すこともできるので、黒字経営ができるサブリース会社を探すよう心がけましょう。

さいごに

ここまで、サブリース契約のメリット・デメリットと信頼できるサブリース会社の選び方について解説しました。

どの管理形態を選ぶかはマンション・アパート経営の生命線を作る、きわめて重要な決断です。

ただ「“サブリース”なんて聞きなじみがないから……」と敬遠するには収益面・管理面ともにメリットが多いこと、また事前準備を怠らずに契約に臨めばコストパフォーマンスの高い賃貸経営が実現できます。

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悩まれた際は当記事を参考に、後悔のない決断に役立てていただければ幸いです。