新企画「儲かりまっかTV」好評スタート！！！

出演

不動産鑑定士　飛松 智志 先生

さくら不動産鑑定株式会社　代表取締役
数百億の大規模案件等、数多くの鑑定実績を持つ。

楠 雄二朗　U.K.

関西で絶大な知名度を持つ、ラジオDJタレント。
毎日放送「ちちんぷいぷい」10年レギュラー出演

儲かりまっかチーム

プロデューサー：福村 奈苗
ディレクター　：澤田 祐多
企画　　　　　：濱口 龍一
カメラ・撮影　：澤田 祐多
編集・音効　　：福村 奈苗

合格率3％…改めて「不動鑑定士」とは。

U.K.：
みなさんこんにちは。イマスグのお時間がやってまいりました。
ナビゲーターは、私、お茶の間アイドル「くっすん」ことDJのU.K.です。

さあ、今回も前回に引き続きこの方が来てくれています。
不動産鑑定士の飛松先生です。よろしくお願いします！

飛松先生：
よろしくお願いします！

U.K.：
前回は、円安と不動産についていろいろな話を伺いましたが、
改めて、はじめましての方のために不動産鑑定士とはどういうお仕事か、ご説明お願いします！

飛松先生：
はい。分かりやすく言うと、不動産の目利きをする仕事です。
例えば、1棟のオフィスビルが何億かというのを出す仕事が不動産鑑定士ですね。

U.K.：
ありがとうございます。で、これが超難関で…合格率は何パーセントでしたっけ？

飛松先生：
合格率は約3%ですね。

U.K.：
3%ですよ…弁護士と不動産鑑定士と公認会計士のこの3つが超難関でして、
その中の一つをお持ちの方ということです。

そんな飛松先生に今日もいろいろなお話を伺います。よろしくお願いします！

不動産投資に前向きなU.K.、ズバズバ聞いていきます。

U.K.：
先生の話を前回聞いて、
ホンマに不動産投資に興味を持ち出しているんですよ。

僕も“ええ歳”になって、老後がやっぱり心配なんですよ。

飛松先生：
早いですね！(笑)

U.K.：
いや、早いって言ってももう僕も48歳ですからね！(笑)

飛松先生：
でもまだ十数年ありますからね！

U.K.：
確かに十数年はありますけど、返済の期間とも考えると…

飛松先生：
あー、確かにそうですね。

U.K.：
ねえ。やっぱりそろそろ考えないといけないなと。

じーっと貯金だけしているだけだと、お金の価値って落ちていくじゃないですか、これからどんどん。円安もそうですけど。

飛松先生：
そうですね。

U.K.：
だとしたら、何かしらに投資してもいいんじゃないかと思うんですが、
不動産投資ってどれくらいの種類があるんですか？

飛松先生：
種類は数えきれないくらいあるんですが、
一番分かりやすいので言うと、やっぱりマンション投資ですかね。マンションの1室から投資でき、大きくなってくるとマンションやオフィスビル1棟の投資ですね。

こういった目に見える不動産に投資することを「実物不動産の投資」と言います。

U.K.：
ほうほう。

飛松先生：
また、これとは別で「証券化不動産の投資」というものもあります。

例えば、100億円のビルを投資しようと思っても、なかなか資金面で難しいですよね。
なので、これを100個に割って1億円ずつ証券化するんですね。

このように株みたいな形にして投資するのが、証券化不動産の投資です。

U.K.：
なるほど。前回おっしゃってましたよね？
アジア系の富裕層がファンドを組んで日本の大きな不動産を買っているって。

飛松先生：
そうですね。不動産を小口化して投資していっているというものですね。

実物不動産の投資の場合は、物件は基本的に自分で管理しないといけないんですけど、
証券化不動産の場合は、管理は証券会社が全部やってくれるんですよ。

つまりは、投資しておくだけで権利に対する配当がもらえるというものですね。

U.K.：
それ一番いいじゃないですか！

飛松先生：
そうですね。証券化不動産の投資が一番安心安全ではありますね。

U.K.：
いくらくらいから投資できるんですか？

飛松先生：
小さいもので言うと、数十万円からできますね。

U.K.：
え～、それいいなあ～。

飛松先生：
はい。証券化不動産の投資が一番手軽にできるんです…けど、
実物不動産の投資の方がリターンは大きいんです。苦労する分。

U.K.：
そういうことか。だって、真夜中に警報器が鳴れば現地に行かないといけないんでしょう？

飛松先生：
そうですね(笑)
管理会社に任せていなければ、そうなっちゃいますね(笑)

U.K.：
ねえ。だとしたら…んー、難しいなあ！どっちがいいんだろうか。

投資のタイミングは？勉強法はある・・・？

U.K.：
不動産投資って、今する時期ですか？

飛松先生：
円安が進んでいくと益々貨幣価値は下がるので、
不動産に限らず、株でも金でも何でもいいんですけど投資はしておいた方がいいと思いますね。
現金ではない形で資産を持つということが絶対に大事だと思います。

私は不動産に関する知識も経験もあるので、自分が戦える土俵である不動産に投資しているのですが…
株や為替のように暴落があったりはあまりしないので、知識と経験さえあれば、不動産は失敗しにくいと言えます。

U.K.：
へー。なるほど。

飛松先生：
不動産のイメージは、“ブラック”だったりすると思うんですけどね(笑)

U.K.：
飛松先生も車は黒塗りのベンツでしょ？

飛松先生：
いや、違いますよ！(笑)

U.K.：
そういうイメージあるじゃないですか、不動産屋さん(笑)

飛松先生：
僕…不動産屋じゃないので…(笑)

U.K.：
そっか(笑)失礼しました、不動産鑑定士の先生でしたね！(笑)

飛松先生：
不動産のイメージはちょっとダーティかもしれませんが…確かにそういう部分もあるんですけど、
きちんとクリーンな会社もありますし、自分でもしっかり勉強すれば“絶対に失敗しない投資方法”の一つと言われています。

U.K.：
なるほど。

でも、勉強するって言っても何からはじめたらいいんですか？我々は。
そこなんですよ！そこ！

飛松先生：
一番早いのは、知識と経験を持っている人を横につけることですね。

U.K.：
・・・飛松先生がいたよ！俺ラッキー！(笑)

飛松先生：
ハハハ！

勉強するとか経験するってなかなか難しいじゃないですか。仕事もあるし。
なので、そういった専門家を一人でも二人でも味方につけるのが、一番早いですよね。

U.K.：
なるほど。やはり人間関係が大事ということですね。

視聴者の皆さんは、飛松先生のような専門家とどうやって知り合えるんですか？

飛松先生：
不動産鑑定士ってなかなかいないんですよ。
税理士さんや弁護士さんは結構いるんですけど…全国で言ったら何万人といて。

その点、不動産鑑定士は数千人ほどしかいないので…
僕たちは“レアキャラ”って呼ばれていますね(笑)

U.K.：
なるほど。

飛松先生：
なので、知り合うとなれば、「鑑定士知らんか？鑑定士知らんか？」っていう風に人づてに当たって、ようやく辿り着くという感じなんですよね。

U.K.：
なんか、会員制のお店に必死に入りたい人みたいですね(笑)

「あのお店紹介して！」みたいな！(笑)

飛松先生：
そうですね(笑)

結構、不動産鑑定士の平均年齢も高くて、大阪で言うと60歳くらいですかね。

U.K.：
そうなんですか！じゃあ、飛松先生かなり若手はないですか？

飛松先生：
そうなんです。僕らの業界では超若手って言われていますね(笑)

投資詐欺…？不動産屋のブラックなイメージ

U.K.：
たまに携帯電話に「マンション買いませんか？」って連絡くるんですよ。

めっちゃ怪しいんですけど、これ大丈夫ですか？

飛松先生：
投資マンションとかですよね。

具体的な会社名はちょっと言いにくいですけど、
向こうから「買いませんか？」っていう不動産は、100パー失敗します。

U.K.：
ほおー。よかった、電話にでなくて…！

飛松先生：
ああいうのは凄い営業力で手あたり次第電話するんですけど、
ずばり“売れないから営業する”んですよね。

U.K.：
ほー。

飛松先生：
本当に良い不動産って営業しなくても売れるので。何でもそうじゃないですか。

なので、営業電話がかかってくるような不動産営業マンの話は、聞かない方がいいです。
こんなこと言ったらマンション投資会社から、エラいクレーム来るかもしれないですが(笑)

U.K.：
いや、そうしない健全な会社もいっぱいありますからね。

第一、個人情報の電話番号に勝手に電話してくる時点でアウトですから(笑)

飛松先生：
そうですね(笑)

不動産投資のメリット・デメリットとは？

U.K.：
不動産投資のメリット・デメリットってどういうものがあるんですか？

飛松先生：
メリットとしては、まずは、
資産を不動産で持っている方が、現金で持っているより価値が変動しにくいということですかね。

あとは相続対策ができるということですかね。

U.K.：
ほうほう。

飛松先生：
具体的に言うと、1億円を現金で相続された場合、
極端な話、半分の5,000万円くらいは税金（相続税）で持っていかれるんですよね。

対して、それが1億円の不動産だった場合、
評価額を出すにあたって計算方法が複雑なのですが、評価額を出すとだいだい半分くらいになるんですね。

なので、税金はその評価額に対しての半分になるので、2,500万円の税金で済むということです。
つまりは、評価額を出す前の余りの5,000万円くらい得をしたということですね。

相続対策で不動産を買うっていうのは、こういうことなんです。

U.K.：
ほ～。じゃあ、デメリットは？

飛松先生：
例えば、現金で1億円持っている場合ですぐにお金が必要になった時は、基本的には銀行に行けば引き出せますよね。

不動産は、1億円すぐに必要となっても現金化するのに2か月くらいはかかるんですよね。
なので、現金化に時間がかかるというのはデメリットですね。

U.K.：
ATMのようにすぐに現金を引き出せないということですよね。

飛松先生：
あとは日本で言うと最近は地震とか水害も多いので、そういった自然災害で所有している不動産が崩れてしまったりした場合は資産価値はドンと下がってしまうので、これもデメリットですね。

U.K.：
なるほど。

でも今の先生の話聞いている限りは、変な不動産営業に引っかからない限り、不動産投資は一番“かたい”投資なのかなと思いましたね。

飛松先生：
そうですね。

不動産のイメージは、特に年配の方は不動産で失敗した方が多いのでネガティブなイメージを持っている方が多いんですけど、
「投資」という目線で言うと、そんなにダーティでもないですし、リスクもそこまでないので、手堅い投資方法と言えると思いますね。

不動産投資は、株やFX（為替）と何が違う？

U.K.：
世の中には、ごまんと投資方法がありますよね。FXとか仮想通貨とか株とか。

そことの違いは何なんですか？

飛松先生：
FXや株って、1日～数日間で大損したり得したりと価値ってすごい変動しますよね。

その点、不動産はよく変動したとしても年間で2割程度なんです。

U.K.：
へ～、やっぱりかたいですね！

飛松先生：
はい、なのでギャンブル性はないんですよ。

儲かるかって言われると大儲けはしないですけど、大損もしないんですよね。

U.K.：
そっかあ。僕の周りにもいるんですよ、仮想通貨で大金持ちになった人。

でも、ちゃんと地に足つけて歩む人じゃないと長い人生幸せには生き続けられないな…と僕は思うので、
ますます不動産投資っていいですね。

飛松先生：
はい。あとは、株とかFXで資産を持っているというのと、同じだけの不動産をもっているというのでは、
銀行からの見え方が全然違うんですよ。

U.K.：
ほー、信頼度が違うんですね。

飛松先生：
僕も元銀行マンなんで、勤め先で“資産家の見方”というのを教わるんですけど、
まずは「不動産をどれだけ持っているか」をチェックするように言われるんです。

FXや株で資産1億円持っている人と、不動産で1億円持っている人だと、
後者の方が資産家としてのグレードが高いというように銀行は判断するんです。

なので、そういった“見せ方”としても不動産は使えると言えますね。

U.K.：
そうなんですね。やっぱり生きていて思うのは、SNSが流行る中でいかに映えさせるかという演出も大事なんですが、
実際問題は、社会的な信頼度の方が大事だったりするんですよね。

飛松先生：
そうですね。

U.K.：
皆さん、不動産投資、一緒にやりませんか？（圧）

僕もう今話聞いていて、本気でやろうかと思いましたね。

飛松先生：
はい！(笑)

U.K.：
もし、僕に1,000万円あったら、どのくらいの不動産投資ができますかね？

飛松先生：
1,000万円投資できるのであれば、
今の時世で言うと5,000万円～6,000万円くらいの不動産に投資できると思いますよ。

U.K.：
ほー。もし、本当に良い物件があったら…この番組で追っちゃいます！

でも銀行が僕にお金貸してくれるんかな(笑)

これからも【儲かりまっかTV】をお楽しみください

いかがだったでしょうか？

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最後までお読みいただき、ありがとうございました。

文章校正：福村 奈苗
記事作成：福村 奈苗

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