新企画「儲かりまっかTV」好評スタート！！！

出演

不動産鑑定士　飛松 智志 先生

さくら不動産鑑定株式会社　代表取締役
数百億の大規模案件等、数多くの鑑定実績を持つ

楠 雄二朗　U.K.

毎日放送「ちちんぷいぷい」10年レギュラー出演
音楽イベント「音晴（オンパレ）」総合司会

儲かりまっかチーム

プロデューサー：福村 奈苗
ディレクター　：澤田 祐多
企画　　　　　：濱口 龍一
カメラ・撮影　：澤田 祐多
編集・音効　　：福村 奈苗

ごく一般人の私でも不動産投資できるのか？

U.K.：
飛松先生、これから不動産投資をはじめたいという人はたくさんいると思うんですよ。私もそうですけど。

でも正直…先立つものが無いんですよ。(笑)

そういう人はどこから始めたらいいんですかね？

飛松先生：
一番最初にはじめやすいのはマンション投資ですね。私も一番最初の投資はマンションの一室からはじめたんですけどね。

一番低い価格で言うと、一室500万円～くらいですかね。

U.K.：
手元に500万円ない場合は、借りることも可能なんですか？

飛松先生：
もちろん可能です。

銀行に借りる場合は、頭金として今なら2割くらい用意しないといけないので、
500万円の物件を買おうと思ったら、自己資金はだいたい100万円くらいですね。

あと400万円は借り入れて投資するということはできますね。

U.K.：
それはいいですね！頑張って100万円くらいは、かき集めれば何とかなるという方は多いと思うんですよ。

…で、そのあとはどうすればいいのでしょうか？

飛松先生：
まあ、マンション投資ってそんなに大きくは儲からないんですよ。

500万円がすぐに1,000万円になるかといえば、そうではないので、コツコツと増やしていくことですね。
500万円が600万円になって、650万円になって…売ったら売却益でちょっと儲かります、みたいなイメージですね。

U.K.：
なるほど。

飛松先生：
そうやって小さな利益を積み重ねていくか、
もしくは、500万円の次は1,000万円、1,000万円の次は2,000万円というように投資物件をステップアップさせるかのどっちかですね。

私の場合は800万円の物件からはじめて、次3,000万円、その次5,000万円とステップアップしていきました。
こうやってステップアップすることで、もちろんリスクも高くなりますがリターンも大きくなります。

U.K.：
みなさんリターンはきちんと貯金してくださいね(笑)使ってしまうとなかなかステップアップできないですもんね。

今のお話を聞くと、なんとなく夢を持てるなぁと思いますが、我々にとっては投資するならどの辺りがいいんですかね？

飛松先生：
そうですね。今、日本全体でいうと人口ってどんどん減少していっているじゃないですか。そうなると、人って都心部に集まってくるんですよね。

すると、田舎の投資用不動産ってだいぶ価値が落ちると思うんですね。
逆に都心部に人気が集中するので、都心部の不動産は価格が上がって田舎の不動産は下がるという、二極化が起こると考えています。

なので不動産投資するなら、できれば都心部の駅徒歩圏内の物件を選ぶのがいいでしょうね。

U.K.：
ほう～。駅徒歩10分圏内くらいですかね。

飛松先生：
はい。

そして物件は多少古くてもいいですが、古くても築30年までですね。

U.K.：
その30年の線引きは何なんですか？

飛松先生：
「建築基準法」という法律があるんですね。今からだいだい40年前くらいなんですけど、この法律が制定される前後で「耐震基準」が全然違うんですよ。

昭和56年(1981年)5月31日までの建築確認において適用されていた「旧耐震基準」の建物は、結構もろいんですね。阪神淡路大震災の時にドンと崩れてしまったのは、だいたい旧耐震の建物なんです。

「新耐震基準」の建物はほとんど潰れてません。

U.K.：
ほうほう。

飛松先生：
不動産を買ったはいいが、地震がきて潰れてしまうとゼロになってしまうじゃないですか。

なので、そういうリスクを減らすために築30年までの建物がいいかなと思いますね。

U.K.：
ん～なるほど。ポイントは、

● 駅近（徒歩10分圏内）
● 首都圏であればあるほど◎
● 築30年以内

ということですね。みなさん探してみてください！

で、リノベーションをするなど物件価値の上げ方とかもあるんですよね？

物件価値の上げ方とは？リノベーションで賃料でUP？

飛松先生：
賃料を上げたいと思ったら何かを変えないといけないので…、内装を変えるのが一番分かりやすいかもしれないですね。

U.K.：
やはりそうですよね、内装を綺麗にするだけでも大きく変わりますよね。

なんやったら僕、白い壁に一筆なんかええ言葉書いたら値段上がりませんかね？(笑)

飛松先生：
ハハハ！(笑)

有名人の方が書かれたらもちろん上がると思いますよ、U.K.さんみたいに。

U.K.：
残念ながら、今の若い子は僕のこと知らないんですよ(笑)

澤田AD：
飛松先生はどのような物件をお持ちなんですか？

飛松先生：
ファミリーマンション3室と、1棟ですね。

U.K.；
マンション1棟持ってるんですか？すっげえ…

澤田AD：
それもやはり駅近で徒歩10分以内ってところですか？

飛松先生：
全部、徒歩5分以内ですね。

U.K.：
ほ～。それで収益も上がっていると？

飛松先生：
そうですね。だいたい年利で9～10％くらいですかね。

U.K.：
それは大きいですよね。それだけでも家族を食べさせていけるってことですもんね。

飛松先生：
まあ、そういうことですね。

不動産の価値は、良くないところは下がるし良いところは上がるとは思うんですが、
「政令指定都市」は下がらないと思いますね。

U.K.：
政令指定都市…例えば広島市とか岡山市とか？

飛松先生：
関西だったら京都市とか神戸市とか。この辺りの都市部は大きく人口が減らないと思います。

都道府県の中心部に若い人って集まってくるんですよね。
なので、地方から都心部に人が集まっていく時に一番近いのが政令指定都市ということなんですよね。

U.K.：
そういうことなんですね。利便性もいいですしね。

飛松先生：
はい。それに加えて会社も集まっているので、マーケットも栄えるということですね。

日本の不動産。10年後どうなっている…？

U.K.：
この日本の不動産ですけど、10年後どうなっていると飛松先生は考えられていますか？個人的な見解で大丈夫です。

10年後ということは…アフターEXPO（大阪万博2025）ですよね。

飛松先生：
10年後…なかなか難しいですね(笑)

まあ関西に限って言うと、不動産価値は下がる要素がないと思いますね。

U.K.：
へえ～！人口が減っても？

飛松先生：
関西の人口は、地方都市に比べると全然減っていないんです。

そしてカジノ。まだ発表はされていませんが、おそらく関西にくるであろうと思われるので…あくまで予測ですけどね。
きた時の経済価値は万博の比ではないと思うんですよね。

U.K.：
なるほど。

飛松先生：
鉄道や高速道路もどんどんできていきますし。関西は。

ですので、不動産価値は関西に限ると下がる要素がないと思います。

ADの無茶ぶり実現なるかw（※ここからオフショット）

澤田AD：
人口が減っていっても、不動産的に大阪はプラスになるんですね。

飛松先生：
大阪市内は実はここ30年くらいずっと増えているんですよ。

郊外の高槻市とかは少し減っているんですけどね。でも堺市は増えていたり。

U.K.：
北摂エリアはイイですよね？みんなの住みたい場所っていう憧れがあるから。

飛松先生：
北摂～阪神間は、不動産価値は下がらないですね。

澤田AD：
へ～。お金持ちの方が良い物件だけ買い占めたりしないんですか？

飛松先生：
そういった情報を持ってこれる力のある人は、買い占めてますね。

僕の会社の超VIPなお客様でいうと…半年間で、僕のルートから買っただけで6件。数億～数十億の物件を月に1件くらい(笑)

U.K.：
なんか、ビル1棟とか持ってみたいな！(笑)

でも500万円の物件からはじめらると思ったら僕でもできますもんね？

飛松先生：
U.K.さん、1棟いけますよ。

U.K.：
いけませんよ！(笑)

ちなみにビル1棟ってどれくらいするんですか？

飛松先生：
小さいものだったら5～6,000万円からあるので、自己資金1,000万円くらいからいけますよ。

澤田AD：
YouTube企画にいかがですか？(笑)

U.K.：
ん？YouTube企画で？(笑)こわいな～！(笑)

※続きは、本編動画で！！

これからも【儲かりまっかTV】をお楽しみください

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最後までお読みいただき、ありがとうございました。

文章校正：福村 奈苗
記事作成：福村 奈苗

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