新企画「儲かりまっかTV」好評スタート！！！

出演

不動産鑑定士　飛松 智志 先生

さくら不動産鑑定株式会社　代表取締役
数百億の大規模案件等、数多くの鑑定実績を持つ

楠 雄二朗　U.K.

毎日放送「ちちんぷいぷい」10年レギュラー出演
音楽イベント「音晴（オンパレ）」総合司会

儲かりまっかチーム

プロデューサー：福村 奈苗
ディレクター　：澤田 祐多
企画　　　　　：濱口 龍一
カメラ・撮影　：澤田 祐多
編集・音効　　：福村 奈苗

ゲスト紹介　～不動産鑑定士・飛松先生〜

U.K.：
みなさん、こんにちは。
ナビゲーターのお茶の間アイドルことDJの、U.K.（楠 雄二朗）です。さあ、今回はどんなお金の話が飛び出すんでしょうか。

不動産鑑定士の飛松先生です！よろしくお願いいたします。

飛松先生：
よろしくお願いします！

U.K.：
主にどういう業務をなさっているんですか？

飛松先生：
簡単に言うと、不動産の目利きをする仕事です。魚屋さんが魚の目利きをするように、僕らは不動産の目利きをします。

例えばこのビル。5億なのか10億なのか、普通の人は分からないですよね。

僕らはデータを集めて、物件を実際にみて、計算して、お客様に「いくらです」と正確に提示します。これが不動産鑑定の仕事ですね。

U.K.：
それって、査定基準などがあるんですか？

飛松先生：
「鑑定評価基準」という国土交通省が決めた基準があります。それに基づいて計算するのがオーソドックスですね。

円安による国内不動産への影響とは？

U.K.：
この番組は「お金」がテーマと言うことなので、僕自身が気になっている質問していいですかね。

今、どえらいことになってますよね…円安。
もう140円…何なら150円いくんじゃないかという勢いになりつつありますが、円安は不動産にどんな影響をもたらすのでしょうか？

飛松先生：
一番分かりやすく言うと、今“円が弱い”ので、不動産を含む日本の資産を海外の方が狙ってらっしゃるんですよね。

「日本の不動産が安いから買い漁ろう」って方は多いですね。

U.K.：
例えば、どの国の方が…？

飛松先生：
やっぱりアジアの方ですね。私のお客様でいうと香港、台湾、中国の富裕層の方たちですね。

U.K.：
どうして日本なんですか？

飛松先生：
日本って経済的には豊かな国なんです。戦争が起こったりなどのカントリーリスクも低いし。そのわりに不動産価格は安いんです。

U.K.：
へ～、そうなんですね。こんなに高いイメージしかないのに…。

飛松先生：
ですよね。でも、ソウル（韓国）と大阪を比べるとソウルの方が高いんですよ。

U.K.：
…？！てっきり大阪と思ってました。国の規模感もこんなに違うのに大阪の方が安いんですね！

これ、なんでなんですか？

飛松先生：
日本の不動産価値は、もともとは高かったんですよ。

バブルの時はアメリカやヨーロッパ諸国に比べても日本の方が高かったんですけど、バブルが崩壊して20年間くらい土地の値段がず～っと下がり続けて、一時はバブルピーク時の1/4～1/5くらいになったんですよね。

今はだいぶ持ち直しましたけど、それでも一番高かった時を知っている人からすると、めちゃくちゃ安いので「今買っとけ」みたいな。

投資用不動産はどうやって目利きする？

U.K.：
海外の投資家の方たちは、関西で言うならどのエリアの不動産を狙ってるんですか？

飛松先生：
んー。関西で言うならやっぱり大阪中心部ですね。キタ、ミナミ…

U.K.：
ズバリなぜ？お店をしようをしているんですか？それとも転売目的？

飛松先生：
転売ももちろんあるんですけど、インバウンドが戻ってくると思ってるんですね。万博までには絶対に。

インバウンドは早ければ2年後には戻ってくると言われているので、それを見越して、日本の不動産が低値のうちに買っておけば3年後高値で売り抜ける…とかですね。

U.K.：
ただしこれも賭けですよね？どうしてそこまでして投資するんですかね？

飛松先生：
そうですねー。日本の不動産のポテンシャルって高いんですよね。本来は。
それが今低止まりしてるだけなんで、ある程度上がってくるというのは確実なんですよ。それがいつかってだけの話で。

資金のない方は不動産価値が戻ってくるまで耐えきれないんですけど、
海外の富裕層の方って十分な資金があるので、5年10年寝かしておいても何の心配もないんです。

U.K.：
「寝かしてる貯金をそこに入れてるだけ」というイメージなんですね。なるほど。

そうすると、日本の不動産って値段が下がりにくくなりませんか？

飛松先生：
はい、全然下がっていないです。

日本の不動産は海外の方も狙っているし、日本の富裕層の方も狙っています。

U.K.：
富裕層の方ってどこから情報を仕入れるんですか？

飛松先生：
インターネットでオープンになっている情報って、もういろんな方が手垢をつけてる状態なので…オープンになる前にこっそり教えてもらう情報こそ価値があるんですよね。

僕らも不動産買うんですけど、相場のだいたい8掛け（2割引き）とか9掛け（1割引き）とかで買えるとお得かなぁと思いますね。

U.K.：
こっそり耳打ちしてくれる人の業種は何なんですか？

飛松先生：
私の場合は、お客様に地主の方が多いんですよね。

あとは税理士さんとか弁護士さんとか…そういう仕業のネットワークで情報をもらって活かすといった感じですかね。

U.K：
地道な人間関係なんですね。これはSNSでは繋がりようがない！(笑)

ではでは先生。円安というのは物件は買い時ですか？

飛松先生：
個人的にいうと、私は今買い時だと思っています。

今日本の不動産が安いとはいえ高いことは高いんですけど、現金で持っていても貨幣価値って低いじゃないですか。ただ持っているだけでは損な貨幣を株に変えるか不動産に変えるか…。

不動産って、価値が1年で半分になったりしないんです。下がったとしてもせいぜい10％くらい。

なので、貨幣で持っておくよりもリスクも少ないと思いますね。

U.K.：
なるほど。みんな自分を奮い立たせて不動産投資に挑戦すべきだということですね。

ただ…銀行の「貸し渋り」とかどうなんですか？

飛松先生：
銀行はコロナ融資で結構体力がなくなってきているので、“本当の富裕層”の方にはどんどん貸していますが、今まで貸していた不動産業者さんとか転売屋さんとか…そういうところにはリスクが高いと見越して、貸し渋ってますね。

外国人富裕層による不動産買い占めの影響は？

澤田AD：
海外の富裕層の方が圧倒的な資金力があるじゃないですか。そうすると、日本の富裕層の方って市場に参入しづらくなったりしないんですか？

飛松先生：
結構フィールドが分かれていて、海外の方ってファンドを組んで買いに来るんですよ。

会社として資金を集めたファンドが日本の不動産をポンと買ったりするんですけど、だいたい…最低でも10億。最高、数百億みたいな高額な不動産を買われるのが海外の富裕層の方で、それ以下の不動産を買われるのが日本の富裕層の方って感じですね。

現実問題として資金力は圧倒的に海外の方の方が持っているので、なんとも難しいですね。

澤田AD：
十億～数百億のわかりやすい例とかってあったりしますか？

飛松先生：
御堂筋沿いに大きなオフィスビルとかあるじゃないですか。あれでだいたい1棟100億～300億くらいするんですよ。

ああいうビルを日本の企業1社がいきなり買うのはなかなか難しくて。あとからどこが買ったか調べると、だいたい海外のファンドか…日本のファンドですね。

U.K.：
日本のファンドってどういうところがあるんですか？

飛松先生：
「プライベートファンド」というのと「Jリートファンド」というのがあるんですけど、Jリートっていうのは皆さんが知っているような大手企業が運営するファンドですね。

U.K.：
あ～地上波テレビ番組とかでもどんどんCMを出しているような。手数料は多少大きくなりますが、そういった大手企業のファンドで出資するのが安心と言うことですかね。

詐欺とかもありますもんね？

飛松先生：
そうですね。不動産の詐欺でいうと、実際は売り物じゃないのに売り物かのように見せて売買の話を持っていくとか…ですかね。

澤田AD：
飛松先生は、海外からの大きな案件も受けているんですか？

飛松先生：
今は個人の事務所なのでそこまで大きな案件はないですが、独立する前の会社は日本の民間企業で一番大きな不動産鑑定企業だったので、当時は大きな案件ばかりを扱っていましたね。

今は個人の相続案件とか、弁護士さんとかの訴訟案件が多いですかね。

U.K.：
どっちの方が楽しいですか？

飛松先生：
いやあ、今の方が楽しいですね！

昔扱っていたような案件ではちょっとしたミスで何十億といった大きな誤差が生まれるので、疲れている時に仕事するのがリスキーだったんですよ。

U.K.：
ついついヒューマンエラーが出た時に取り返しがつかなくなってしまうんですね。

飛松先生：
みんなが注目している案件でミスってそれが新聞とかに載ってしまうと、…

U.K.：
新聞に載るんかーい！(笑)

これからも【儲かりまっかTV】をお楽しみください

いかがだったでしょうか？

これからも様々な現役の経営者や投資家を招いて、お金にまつわるあれこれ…「儲かりまっか？！」を発掘してまいります！YouTube動画は、毎週土曜日のお昼ごろにUPします。儲かりまっかスタッフが運営するInstagramやTikTok、Twitterも是非チェックしてみてください！

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

文章校正：福村 奈苗
記事作成：福村 奈苗

YouTube：【儲かりまっかTV】U.K.のイマスグ知りたいお金の話