【不動産投資】不動産鑑定士・飛松先生に聞く「不動産鑑定士が考える、月々10万円の最強の最強投資術」

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もしも毎月10万円を投資できるとしたら

不動産投資と言うと、まだまだお金持ちのビジネスプランというイメージが強いですね。そこで今回は一般的な給与を受け取っている方を想定し、その方があらゆる娯楽をほぼほぼ絶って、給料の中から10万円を投資するとしたら。

私の考える最強の10万円のゲームプランについて、お話をしていきます。

狙うは大阪府内の中古戸建物件

私が月々10万円を投資できるとしたら、以前にもお話をしましたが大阪府内の中古戸建に投資をするのがいいかなと思いますね。マンションではなく戸建です。

条件として、実は新築物件は利回り的には良くないんです。新築というのは新しい分高いので、取得価格が高くなってしまう。

築15年くらい経過すると建物の価値がドンと落ちるので、できれば15年以上30年以内くらいの建物がいいですね。

建物は木造でも鉄骨でも特に問題ありません。

さらに、駅からできれば10分以内だと良いですね。

月々10万円の投資なので、1000万円から1500万円くらいの物件であれば、おそらく99％は失敗しないと思います。

購入した物件は貸し出す

購入した物件がちょっと古いようだったら水回りなどのリフォームをして、一般の賃借人に貸すのが一番いいかなと。

仮に月10万円で購入した中古戸建を貸せるとすると、銀行にローン代として10万円を返済し、賃借人からは家賃として10万円が振り込まれるので、プラスマイナスゼロになります。

物件を持っている間はプラスマイナスゼロなのですが、返済が15年目で終わりました、となると土地と建物が残りますよね。それを売却すればすべて儲けになります。

実際に投資をする前にするべきこと

まずは不動産を勉強することです。勉強するといっても難しい不動産関連の本を読めということではなく、物件をよく見ることですね。

インターネット上には様々なホームページがあり、中には中古の戸建てばかりを集めているものもあります。

その中から「これはいいな」という物件をピックアップして、実際にモノを見に行きます。そして投資をしたらどれくらいの利回りかな、といろいろなシミュレーションをして、なんとなく知識がついてきたなと感じたら、数百万円の小さい物件から始めてみましょう。

実際の購入方法や手続きはどのように進む？

購入方法は直接その物件を扱っている不動産屋さんにお願いして買うことも可能ですし、僕ら不動産鑑定士に「これ買った方がいいか？」と相談し、コンサルとして入ってもらうことも可能です。

一般的にはその物件を掲載している不動産屋さんに問い合わせて売却をしてもらう、というのが多いでしょう。

そこから銀行へ、融資がどれくらい可能かを相談します。

フルローンが組めればいいのですが、例えば1000万円の物件に800万円だけ融資が可能だということになれば、元の資金を200万円だけ投入して利回り商品として運用していく、というやり方になります。

そんなに大きな物件でなければ、大きな失敗をすることはまぁまぁないかなと思います。

人口の動向に注目せよ！

他に気を付けることは、例えば人口の減っている市町村はやめた方がいいですね。人口が増えているのか減っているのか、というのはインターネットですぐに調べることが出来ます。

人口が増え続けている市町村では、急にドンと人口が減ることはあまりありません。横ばいになることはあるでしょうが。

人口の減少しているところは賃貸市場も良くないので、出来れば人口の増えているところで駅チカであればいいですね。

まとめ

・10万円を毎月投資できるのであれば、駅チカの中古戸建物件への投資がおすすめ。

・新築物件は利回りが低いので築15年から30年の物件を狙う。

・購入物件は賃貸に出すことでローンとの相殺ができる。

・投資をする前にネットで物件情報に触れ、実際に見学にも行ってみよう。

・購入予定物件の所在地の人口増減に注視しよう。