不動産鑑定士・飛松先生に聞く「必ず成功する！？　不動産鑑定士の不動産投資成功術！」

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不動産投資は年収300万円台の方もやっている

不動産投資はお金持ちの方がやっているイメージがありますが、年収300万円台でも投資をしている人はいます。
ただうまいこと投資をしている人、というのは僕が把握している範囲ではあまりいないのが現状です。
正直、私が入ればもっとうまく出来るのにな、と思うこともあります。

私の知り合いの女性会社員の方が年収300万円台で、不動産投資をされています。

マンションを購入して投資をしているのですが、結局あまり儲からない、という話をいつもしています。その投資の資料や数字をよくよく見てみると、月に５万円くらいの収入があるのですが、そこからマンションの修繕積立金や管理費を払って銀行のローンを返済すると、ほとんど残らないんですね。

これを仮に2０～25年続けても、そんなには儲からないですよね。そしてローンが終わっていざ売却しようと思うと、マンションというのは築25年も経過するとかなり価値が下がってしまうので、結局儲けはほとんどない、ということになってしまいます。

不動産投資のコツ「マンションではなく○○を狙え！」

では、元手が少ない方がどうやって儲ければいいのか。そうなると結局「出口」、売る時に価値がある方が絶対に儲かります。あとは運用している20年から25年の間に、少しでもプラスになった方が絶対に良い。

まずは初期費用を抑えようと思うと、区分所有のマンションというのはあまり条件としては合っていない。
一番いいのは、元手が安くて経費のかからない中古の戸建てなんです。

中古戸建の投資メリット

中古の戸建てをファミリーに貸せば、ある程度の期間貸しっぱなしなので掃除を自分でする必要はないですよね。手がかかりません。

またマンションと違って修繕積立金を納める必要がないので、マンションに比べると出て行く費用というのが少ないんです。月々のローンを返済しても、自分の手残りがいくらかある。それを20～25年間積み重ねると結構な利益になります。

さらに売却時にはマンションと違って、建物を取り壊せば土地が残るんです。この土地を売ってしまえば何百万円、というお金がポンと入ってきます。

戸建の立地条件

現在、日本は人口減少中です。地方の戸建てを買っても、20～25年後にいくらで売れるのかと言うと、おそらく地方の地価はどんどん下がっていくでしょう。人が都心部に流れて来ていますので、出来るだけ都心に近いところで購入されるのが一番リスクが低いのではないでしょうか。

購入後に賃貸に出すので、その面でも人の減少している地方ではなく、人口の多い場所の方がそれだけ埋まる可能性も高まります。または駅チカなど、そういう空きが出ないような立地の物件がおすすめですね。

あくまでも個人的な意見ですが。

投資するのに良い中古戸建の条件とは

一概に築何年以内のもの、ということではなく、結局はメンテナンスをきちんとしているかどうか、というのがポイントになります。
築20年、25年でもきちんとメンテナンスをしていればその後きちんと建物が持ちますが、同じ築年数でもメンテナンスの出来ていない物件では、５年後、10年後に雨漏りなどの心配も出て出来ます。

出来れば築20年くらいまでで、メンテナンスがしっかりとされている物件がいいですね。

中古戸建購入、お勧めエリアは？

大阪市内だと、ちょっと総額が高くなってしまうんです。なので大阪市内に通われている方が通勤できるエリア、いわゆるベッドタウンですね。駅は出来れば徒歩10分以内で、築年数は20年以内。
土地が20坪とか、小さめでもいいと思います。仮に年収500万円だとしたら、総額1000万円か1500万円くらいの中古の戸建てがあればいいですね。もしそんな物件があったら私も購入したいですね。

そんな物件があれば絶対に儲かるというか、損はしないのではないでしょうか。

不動産鑑定士の狙うエリアとは！？

個人的には港区、此花区を狙っています（笑）　ただここは大阪市内なのでちょっと価格が高いんですね。総額でいうと2000万円、2500万円のレンジになってきます。年収500万円から少しアップしたら狙ってみるのもいいかもしれません。

この辺りは大阪万博の予定地ですが、万博の効果というよりもＩＲの効果が大きいかと。万博は三か月間の短期で、経済効果は一発ものとしてはドーンとあると思いますが、それが続くかというとオリンピックと同じであくまでも一時的なものなんですよね。ＩＲは半永久的にありますから。

不動産投資を相談するには？

信頼できる不動産会社があればそちらでも良いと思いますが、やはり一見で行ってしまうと…鴨がネギ背負ってきたな、と思われてしまうこともあるでしょう。

私たち不動産鑑定士もお受けしておりますので、ぜひご相談ください。

まとめ

・不動産投資は裕福層だけではなく一般の会社員でも行っている人はいる。

・マンション投資よりも中古戸建への投資がおすすめ。

・投資物件は築年数よりもメンテナンスがきちんとされているかが重要。

・手ごろなのは大阪市のベッドタウン。専門家の注目エリアは港区・此花区。

・相談は信頼のおける不動産会社・不動産鑑定士へ。