生産緑地の2022年問題：飛松先生インタビュー

不動産業界で話題になっている「生産緑地の2022年問題」。2022年には生産緑地の8割が指定解除になることで、都市部に宅地が大量に増加すると言われています。

都市部に宅地が大量に増加することが不動産業界にどんな影響を及ぼすのでしょうか？本記事では生産緑地の2022年問題について専門家の意見をもとに解説していきます。

生産緑地ってどんな制度？

1992年の改正生産緑地法で定められた都市制度で、農地としての利用を30年間義務付けられた制度のことです。農地からの転用が認められない代わりに、固定資産税の軽減や相続税の納税の猶予といった税制優遇を受けることができます。生産緑地に指定された土地の半数以上が関東や大阪、愛知といった都市部に集中していることが特徴です。

生産緑地に指定された土地は、指定された日から30年経過すれば、市区町村に対し時価での買い取り申請ができます。生産緑地の指定が解除され農地から宅地に転用した場合は、宅地並みの税金が課せられます。2022年にその期間が終わった場合でも、10年間延長することが可能です。ただし10年間は転用できません。

なぜこのような制度が生まれたのか？

1970年代、関東や大阪などの都市圏では好景気の影響を受け、地方から人口が流入しました。急激に人口が増加したことにより住宅不足が引き起こされ、その対策として政府は農地に課税することで宅地化を進めました。

宅地化が進んだ結果、今度は土地の乱開発が問題となり、良好な都市環境の形成を目的として「生産緑地法」が制定されます。長期に渡り農業を営む事業者の税負担軽減を目的とした「長期営農継続制度」も導入しましたが、1991年にこの制度は廃止されます。すると、再び農地を手放す事業者が増加したことから、都市部の農地を守ることを目的として、1992年に制定されました。

生産緑地のポテンシャル(メリット・デメリット)

生産緑地には、メリット・デメリットが存在します。メリットは税制優遇です。固定資産税の軽減や相続税の納税の猶予といった税制優遇が受けられ、固定資産税に至っては、特定市街化区域農地と比べると1/100まで減額されることが大きなメリットです。反対にデメリットは転用できないことです。

なぜ2022年に生産緑地問題があるのか？

生産緑地は1992年にはじめに指定されました。2022年で制度ができてから30年を迎えます。つまり、今までは農地から転用できなかった土地を宅地として転用しても良いことになり、宅地増加が見込まれています。

一見、宅地が増えることは悪いことではないようにも感じますが、大量に宅地が増えるということは、一つひとつの価値も下落するということです。

不動産業界は、この不動産価格の下落を不安視しているというわけです。

現在、生産緑地で農地を所有している方は、10年間の延長か生産緑地からの指定解除かの選択を強いられることになります。10年間の延長は申請が必要になるため、何も申請しなければ自動的に生産緑地から解除されることになります。

その場合、固定資産税がいきなり増加することになるため、注意が必要です。農地としての利用を継続するのであれば延長申請をしましょう。ただし、農地としての利用を10年間続ける予定がないのであれば話は変わります。延長申請した場合、途中で転用しようとしても10年間も待たなければなりません。

延長申請する前に10年間は農地としての利用をしないことがわかっているのであれば、売却準備を進めることが得策と言えるのではないでしょうか。

まとめ

生産緑地制度は、都市部の農地を守ることを目的とし、農地としての利用を30年間義務付けられた制度のことです。1992年に全国ではじめに指定されたことから、2022年に解除を迎えます。

生産緑地を解除された土地が出てくることで急激な宅地増加が予想され、宅地価格が下落する可能性があることから、不動産業界では「2022年問題」として問題視されています。しかし生産緑地を所有している方にとっては、2022年は節目の年です。所有している土地を今後10年間どうやって利用していくのかを考え、適切な対応を取りましょう。